Sáng 27-5, Quốc hội thảo luận ở tổ về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Trưởng Đoàn ĐBQH Đà Nẵng Huỳnh Nghĩa nhận định, ở nước ta, vấn đề tài sản được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản đã được quy định rõ ràng tại bộ luật này; trong đó việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu. Theo quy định Luật Đất đai thì việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu khác với Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai. ĐB cho rằng nếu quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở như dự thảo sẽ dẫn đến tính thiếu thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật, gây ra nhiều khó khăn, ví dụ như trường hợp chuyển nhượng nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì đất đai và nhà ở sẽ có hai thời điểm chuyển quyền sở hữu khác nhau.
Do đó, việc quy định nhiều thời điểm chuyển quyền sở hữu như dự thảo là không thực sự cần thiết và chưa hoàn toàn bảo đảm được mục đích hạn chế rủi ro trong giao dịch nhà ở. Theo ĐB, nên quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu giống như đất đai là phù hợp, vừa bảo đảm mục tiêu hạn chế rủi ro trong các giao dịch, vừa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật, trừ trường hợp thừa kế thì thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.
Về xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH), khoản 1 Điều 55 quy định trường hợp xây dựng NƠXH mà chưa có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt thì UBND tỉnh phải xin ý kiến của Bộ Xây dựng trước khi chấp thuận đầu tư dự án. ĐB cho rằng, hiện nay Nhà nước đang thực hiện chính sách khuyến khích đầu tư vào phát triển NƠXH thì việc đặt thêm thủ tục hành chính này là không cần thiết, dẫn đến các chủ đầu tư cảm thấy phiền hà và không mặn mà với việc phát triển NƠXH. Do đó, ĐB đề nghị giao UBND tỉnh quyết định việc xây dựng NƠXH, không cần xin ý kiến Bộ Xây dựng, trừ trường hợp Nhà nước đầu tư bằng ngân sách. Theo Bộ luật Dân sự, giá bán nhà ở do hai bên thỏa thuận. Tuy nhiên, khoản 5 Điều 61 lại quy định người sở hữu NƠXH chỉ có một lựa chọn là bán lại cho đơn vị quản lý, dẫn đến dễ bị đơn vị quản lý ép giá gây thiệt hại cho người sở hữu. Do đó, ĐB đề nghị cho phép người mua, thuê mua NƠXH được lựa chọn bán lại cho đơn vị quản lý hoặc cho những người thuộc đối tượng được mua NƠXH. Điều này vẫn đảm bảo việc sử dụng NƠXH đúng đối tượng nhưng cũng đồng thời đảm bảo quyền lợi của người mua, thuê mua và tạo tâm lý thoải mái cho họ trong việc lựa chọn NƠXH.
Về xác định quỹ đất cho phát triển nhà ở (Điều 19), Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Thân Đức Nam (Đoàn ĐBQH đơn vị Đà Nẵng) cho rằng, về nguyên tắc, Nhà nước - mà chủ yếu là chính quyền địa phương cần quy hoạch trong một diện tích đất nhất định phải xác định bao nhiêu diện tích dành cho chủ đầu tư xây dựng, phần còn lại để đầu tư phát triển NƠXH. Việc quy định Nhà nước cho phép chủ đầu tư mua quyền sử dụng đất, sau đó bắt buộc các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng NƠXH là không phù hợp, không nên có sự phân biệt về các điều kiện phúc lợi giữa nhà ở thương mại và NƠXH. ĐB đề nghị luật cần mở rộng theo hướng, các chủ đầu tư có thể lựa chọn việc đóng góp bằng tiền, không nhất thiết phải đóng góp bằng diện tích đất để chủ đầu tư có thể thực hiện cho phù hợp với quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.
Về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 142), ĐB đề nghị cần quy định chặt chẽ vì hiện nay tại các dự án nhà ở xảy ra tình trạng cả chủ đầu tư và khách hàng mua nhà đều ký hợp đồng cùng thế chấp một căn hộ, gây khó khăn cho công tác quản lý. Mặt khác, cơ sở dữ liệu về nhà ở hiện nay đang mới xây dựng, chưa cập nhật kịp thời tình trạng, lịch sử của từng căn hộ, dự án nhỏ nên mức độ rủi ro sẽ cao đối với người mua nhà nếu chủ đầu tư có hành vi lừa dối khách hàng. ĐB đề nghị luật quy định điều kiện để nhà ở trong các dự án xây dựng nhà ở được phép tham gia giao dịch là phải có văn bản giải chấp hoặc chứng minh nhà ở hình thành trong tương lai được mua bán chưa thế chấp.
PHẠM HỮU HOA
