Thị trường bất động sản Việt Nam trong nhiều năm qua, nổi lên như một trong số ít lĩnh vực có ảnh hưởng nhất đối với sự ổn định và tăng trưởng của toàn bộ nền kinh tế, nếu hiểu theo cả nghĩa bóng lẫn nghĩa đen.
Sự thịnh vượng của nền kinh tế, nhìn từ bên ngoài, với những tòa nhà uy nghi theo đủ loại kiểu kiến trúc, những con đường mới mở, đi liền các khu đô thị mới, nhà cao tầng mọc lên san sát… đánh dấu sự bứt phá mạnh mẽ về “phần cứng” ở một số trung tâm đô thị, phần lớn nhờ vào nguồn lực hết sức tiềm năng là bất động sản. Từ đó, những cơ hội phát triển được mở mang, kéo theo tâm lý đầu cơ, làm giàu nhanh chóng lan tỏa đến hầu như mọi ngành, mọi nhà, hình thành nên “cuộc chạy đua vĩ đại”, vừa sôi động và âm ỉ, vừa hấp dẫn và rủi ro, với “4 nhân vật chủ chốt”: Nhà nước là người phát tín hiệu, Nhà đầu tư là người dẫn đầu, Ngân hàng là người chạy tiếp sức, và cuối cùng nền kinh tế là nơi tiếp nhận mọi thành quả hoặc hậu quả từ cuộc chơi gần như chưa có điểm dừng này.
Không giống với đa số những nền kinh tế khác, kinh doanh bất động sản tại Việt Nam hội tụ một số đặc trưng chủ yếu: thiếu trình độ chuyên nghiệp, trước hết là thiếu năng lực tài chính, kỹ thuật, quản trị; tâm lý đầu cơ quá nặng nề vượt qua cả năng lực đầu cơ cốt lõi; tính công khai minh bạch kém; người tiêu dùng cuối cùng luôn ở vị thế thua thiệt.
Về phương diện kinh doanh, không dễ tìm ra những nhà đầu tư dài hạn, có cung cách làm ăn thật sự minh bạch, nghiêm túc, luôn tôn trọng và có trách nhiệm với quyền lợi của khách hàng. Lĩnh vực bất động sản cũng là môi trường được đánh giá ẩn nấp nhiều nguy cơ tham nhũng vào diện bậc nhất. Trong khi đó, về phương diện vĩ mô, những bất ổn triền miên từ năm 2008 trở lại đây luôn gắn liền với những cơn sốt bong bóng trên thị trường bất động sản. Chính sách ứng phó mang nặng tính chắp vá theo kiểu xử lý tình thế, chủ yếu dựa vào công cụ lãi suất tín dụng mà không đưa ra được một gói giải pháp toàn diện cho những vấn đề tồn tại trước mắt và lâu dài.
Trước sức ép của “4 tảng băng lớn”: nợ xấu cao, tồn kho ứ đọng, bất động sản đóng băng, công nợ dây dưa, mới đây Chính phủ hạ quyết tâm phá băng thị trường bất động sản nhằm tháo gỡ “nút thắt” cho nền kinh tế. Những giải pháp đã đề xuất như giảm lãi suất, ưu đãi tài chính cho người mua nhà, bơm thêm vốn ra thị trường, cơ cấu lại nợ… mặc dù vẫn còn nhiều ý kiến bàn cãi về tính khả thi, nhưng cho thấy sức chịu đựng của nền kinh tế gần như đã đến đáy, đến lúc cần phải có những giải pháp đột phá để vực dậy thị trường.
Như đã đặt vấn đề ngay từ đầu, cho dù tiến hành giải cứu hay chỉnh đốn toàn diện lĩnh vực bất động sản, thì mục tiêu tối hậu vẫn phải là vì tương lai phát triển bền vững của toàn bộ nền kinh tế. Trên cơ sở nhận diện, phân tích đúng đắn thực trạng kinh doanh bất động sản, những nguyên nhân dẫn đến sự tồn tại ở mức nghiêm trọng của “4 tảng băng lớn” để ban hành những giải pháp đồng bộ, cộng với sự nhập cuộc thực sự có trách nhiệm của “4 nhân vật chủ chốt” trên thị trường.
Bên cạnh chính sách vĩ mô, quan trọng nhất là kiềm chế lạm phát, giảm dần đi đến ổn định lãi suất hợp lý, áp dụng đúng liều lượng những giải pháp tài khóa, thì cần tuân thủ triệt để nguyên tắc “thị trường hóa” khi xử lý những tồn tại trên thị trường bất động sản. Nghĩa là phải để quan hệ cung - cầu bất động sản chi phối sự ứng xử của các lực lượng tham gia trên thị trường là chủ yếu. Nhà đầu tư cần tự biết cách dàn xếp với nhau hoặc thỏa thuận với ngân hàng để cân đối lại tài chính và quy mô tài sản, điều chỉnh giá và sản phẩm cung ứng ở mức độ phù hợp với nhu cầu thị trường. Người tiêu dùng sẽ có nhiều lựa chọn hơn trong phân khúc thị trường, có thể mua hoặc thuê, thậm chí mở rộng đầu tư ngắn hạn hoặc dài hạn tùy theo năng lực đầu cơ cốt lõi của mình, bởi đầu cơ vốn dĩ là một phần tất yếu làm nên sức hấp dẫn của thị trường bất động sản. Ngân hàng một mặt phải mạnh dạn giảm lãi suất để kích thích nhu cầu vay vốn, mặt khác, cần tự rút kinh nghiệm sau khi đã trải qua “nhiều cuộc bể dâu” để biết “chọn mặt gửi vàng” nhằm tìm kiếm những địa chỉ đầu tư an toàn và hiệu quả.
Nhà nước đóng vai trò quan trọng nhất trong tư cách là nhà điều hành, khởi xướng phá băng bất động sản, nhưng đồng thời phải là nhà đầu tư khôn ngoan khi biết cách tận dụng các lực lượng thị trường để làm thay đổi cục diện nền kinh tế theo hướng có lợi nhất. Cần hạn chế mọi sự can thiệp hành chính kém hiệu quả nhằm lèo lái thị trường theo định hướng chủ quan của mình. Tuy nhiên, trong mọi trường hợp, xin Nhà nước đừng quên sứ mệnh có ý nghĩa chiến lược trong giai đoạn này, đó là dành sự quan tâm thích đáng nhằm bảo vệ “cộng đồng những người tiêu dùng yếm thế”, những người mà đối với họ việc sở hữu một căn hộ đàng hoàng để ở vẫn mãi là “nhiệm vụ bất khả thi”. Trên tinh thần đó, cần sớm thiết kế lại một cách có hệ thống hành lang pháp lý và chính sách hỗ trợ để giúp cộng đồng người có thu nhập thấp vừa có khả năng tránh được những tác động tiêu cực trên thị trường bất động sản vừa tự nỗ lực vươn lên hiện thực hóa giấc mơ an cư lạc nghiệp của mình.
TÂM DÂN
