Sau 2 năm triển khai, Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đã góp phần vào tăng thu ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, Luật Thuế TNCN cũng đã bộc lộ nhiều bất cập, trong đó có cách tính thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản (BĐS).
Theo quy định tại Thông tư số 113/2011/TT-BTC ngày 4-8-2011 của Bộ Tài chính, việc xác định thuế TNCN đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, căn hộ được thay đổi là 25% tính trên thu nhập chuyển nhượng. Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng nhà, đất được tính theo 2 phương pháp: Đối với hợp đồng mua bán nền nhà, hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, nhà, căn hộ ký trước thời điểm có hiệu lực thi hành của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ, nay được chủ đầu tư đồng ý cho cá nhân chuyển nhượng thì kê khai, nộp thuế TNCN 25% trên thu nhập. Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc ghi trên tờ khai thuế TNCN thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng hoặc không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng và tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng ấn định. Quy định này tồn tại một số vướng mắc, kẽ hở dễ dẫn đến thất thu thuế.
Theo lý giải của lãnh đạo Cục Thuế, thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ đi giá vốn và các chi phí hợp lý có liên quan; giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá thực tế, hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo căn cứ bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Tuy nhiên, giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành vào đầu năm thường thấp hơn nhiều so với giá thực tế chuyển nhượng. Lợi dụng quy định này, các tổ chức, cá nhân khi chuyển nhượng thường ghi thấp hơn giá thực tế. Cá biệt, nhiều hợp đồng ghi giá chuyển nhượng do hai bên tự thỏa thuận gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.
Đơn cử, giá đất năm 2011 của một số tuyến đường trên địa bàn thành phố như Nguyễn Hữu Thọ (đoạn Nguyễn Tri Phương đến Phan Đăng Lưu) là 10,4 triệu đồng/m2; đường Xô Viết Nghệ Tĩnh 9,360 triệu đồng/m2; đường Lê Độ 15,12 triệu đồng/m2; đường Hùng Vương 25,2 triệu đồng/m2… Trên thực tế, giao dịch chuyển nhượng tại các tuyến đường này luôn cao hơn mức quy định của UBND thành phố từ 30%-300%. Ngoài ra, việc cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng để tính thuế trên cơ sở tham khảo giá tại sàn giao dịch BĐS của chủ đầu tư dự án hoặc sàn giao dịch BĐS nơi có BĐS chuyển nhượng chỉ được thực hiện sau khi cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện kê khai nộp thuế, cũng thường không sát với giá thị trường.
Liên quan đến các khoản thu nhập miễn thuế đối với BĐS, theo quy định của Luật Thuế TNCN, miễn thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở gắn với tài sản trên đất của cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất. Nhưng hiện nay, các cơ quan quản lý Nhà nước cũng không xác định được nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất của cá nhân chuyển nhượng. Đồng thời, nhiều trường hợp lợi dụng quy định này để trốn thuế khi nhờ cha, mẹ, anh, chị, người thân đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng...
PHƯƠNG UYÊN
