“ Trơ hóa” thị trường nhà đất

Sau vài tháng lên cơn sốt nhà đất trước Tết Mậu Tý, thị trường nhà đất tại thành phố Đà Nẵng trở nên im ắng đến “nghẹt thở”. “Trơ hóa”, đó là nhận định của giới kinh doanh nhà đất. Hình thức rao bán đất kiểu này hiện diện khắp nơi (ảnh chụp tại khu dân cư bắc Phan Tứ, quận Ngũ Hành Sơn). 

Hình thức rao bán đất kiểu này diện diện khắp nơi.

Giới kinh doanh nhà đất hiện đang tận dụng các kênh thông tin như báo chí, các trung tâm môi giới và ngay cả thực địa để rao bán nhà đất. Người bán quá nhiều nhưng người mua hầu như vắng bóng. Ông Trần Văn Xê, một người môi giới nhà đất có thâm niên về đất dự án trên địa bàn quận Sơn Trà cho biết, đã qua 3 tháng nhưng trung tâm chỉ thực hiện được vài giao dịch. “Đất của gia đình dễ thương lượng với khách hàng. Nhà đất ký gửi thì chịu, bởi giá cao ngất ngưởng”, ông Xê nói.

Anh Hoàng, ở phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn, nơi có nhiều dự án khu du lịch lớn cho biết: “Giá nhà đất hiện chưa phản ánh đúng giá trị thật. Nói rằng cao cũng chưa phải, thấp cũng không”. Thật vậy, các lô đất ở dọc tuyến đường Sơn Trà- Điện Ngọc, Nguyễn Tất Thành hiện nay dù là tiền tỷ cũng chấp nhận được, bởi lượng cung không nhiều nhưng lượng cầu rất lớn khi rất nhiều nhà đầu tư muốn xây dựng khách sạn, nhà nghỉ. Thế nhưng, đối với những khu vực thuần về đất ở bị kéo giá lên gấp đôi, có nơi gấp năm lần thì đáng lo ngại. Suốt nhiều năm qua, ngoại trừ nhà đất ổn định tại khu vực nội thành có sự bất ổn về giá nhưng đất ở khu đô thị mới, đất dự án đã “mặc định” một mặt bằng giá với biên độ giao dịch phổ biến: giá chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của UBND thành phố, nhân (X) gấp 1 lần đối với đất tái định cư theo hộ chính giải tỏa; (X) gấp 1,6 lần đối với hộ phụ giải tỏa; (X) gấp 1,5 lần diện công văn (hộ không thuộc diện giải tỏa tái định cư). Biên độ giao dịch này cộng thêm từ 10- 20% khả năng sinh lợi của lô đất và có khi chỉ đơn thuần là phù hợp về phong thủy.

Dịch vụ nhà đất nảy nở ở nhiều dự án đô thị mới nhưng thị trường đang ảm đạm sau giai đoạn "bong bóng".

Thị trường nhà đất đang ở giai đoạn “bong bóng”, căng cứng và oi ả như chính thời tiết của những ngày đầu hè này. Giới kinh doanh bất động sản sau những ngày đón Tết xôm tụ vì gom khá nhiều đất dự án để chờ “ phát tài” thì nay đã bắt đầu căng óc để nghĩ đến những khoản nợ vay ngân hàng. Trung tâm dịch vụ địa ốc Hoàng Hiệp, quận Ngũ Hành Sơn cho biết: trước Tết Nguyên đán, do lượng ngoại hối về nhiều cùng với chính sách nới rộng quyền sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài nên đã diễn ra nhu cầu mua đất ở tăng lên bất thường.

Ở khu vực nội thành, nhiều DN có nhu cầu mua đất xây dựng văn phòng, hội sở… nên sẵn sàng trả giá cao so với mặt bằng giá đất thời đóng băng trước đó. Giới đầu cơ bất động sản nhận ra “thời cơ” nên đẩy giá lên. Sau vài giao dịch thành công với lợi nhuận lớn, giới đầu cơ tích cực săn lùng đất ở bằng mọi giá. Mặt khác, ở các thành phố lớn, những cơn sốt nhà đất tăng mạnh và nhiều ngân hàng đã mạnh tay cho vay tín dụng mua đất ở, tạo ra hiệu ứng “đôminô”, làm cho thị trường nhà đất tại thành phố hình thành nên một mặt bằng giá mới. “Trung bình giá nhà đất kéo lên gấp 3- 4 lần”, Trung tâm nhà đất Hoàng Hiệp tiết lộ. Nếu một lô đất dự án có mặt bằng giá khoảng 200 triệu đồng thì được đẩy lên 600 - 800 triệu đồng. Những lô đất có giá 400-500 triệu đồng thì đẩy lên 1,2 tỷ đồng. Đất ở những dự án thuộc khu vực quận Hải Châu như đường Nguyễn Tri Phương nối dài, đường Trường Sa… luôn rao giá với tiền tỷ.

Trong tuần thứ hai của tháng 4 này, “hơi nóng” của những khoản lãi suất vốn vay đang “phả” vào các nhà kinh doanh bất động sản. Một phản ứng tự vệ “giật gấu vá vai” của các nhà đầu tư nhà đất là chấp nhận bán lại từng lô đất để trang trải từng khoản vay. Tuy nhiên, họ vẫn còn làm giá cao thăm dò phản ứng từ thị trường, tức không chấp nhận sự thật là cần đưa giá về lại mức cũ, dẫn đến người bán thì nhiều nhưng lại không có ai đoái hoài, nên câu nói dân gian rằng “trơ như đất đá” quả đúng vào lúc này.

Tình hình lạm phát đang làm cho người có nhu cầu mua đất ở cũng thận trọng, chờ đợi. Trung tâm nhà đất Hoàng Hiệp cho biết, trong tuần qua đã có gần 20 nhà kinh doanh bất động sản ký gửi tại trung tâm chấp nhận giảm giá từ 20-25%. Khu đô thị phía nam cầu Trần Thị Lý đã có nhiều chủ đất rao bán qua các trung tâm môi giới đất đai với mỗi phiếu đất tái định cư đường 7,5m chỉ còn 150-200 triệu đồng. Tổng giá trị mỗi lô đất như thế này còn 300-350 triệu đồng, so với giá trước Tết đã giảm phân nửa.

Những diễn biến về thị trường đất ở thực ra cũng bình thường, bởi những gì đã và đang diễn ra là “cuộc chơi” của giới kinh doanh bất động sản. Người vốn ít, gom ít đất, người vốn nhiều gom nhiều và diễn ra một cuộc giao dịch lòng vòng trong đầu cơ. Giới kinh doanh bất động sản rất ngại ngần khi phân tích thị trường bất động sản hiện nay, bởi chỉ có họ mới thấu hiểu về những khoản lợi nhuận khổng lồ và những khoản nợ lớn đang chờ đón phía trước.

Chu kỳ 8 năm sẽ lên cơn sốt giá đất một lần đã diễn ra trong vòng 24 năm qua đã thành sự thật. Tuy nhiên, cơn sốt nhà đất lần thứ 3 ở năm 2008 này dự báo sẽ lặng lẽ… “xì hơi”, khi mà diễn biến của nền kinh tế toàn cầu và của đất nước cùng với những chính sách quản lý kinh tế ở tầm vĩ mô và vi mô không “hà hơi tiếp sức” cho sự tăng giá nóng bất hợp lý.

Bài và ảnh: NAM PHƯƠNG