Tăng nhiệt để lách thuế

Bộ Tài chính vừa có văn bản hướng dẫn thu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) với bất động sản (BĐS), bao gồm các khoản thuế từ việc chuyển nhượng căn hộ, đất nền, nhà... Theo đó, bắt đầu từ ngày 26-9 (thời điểm Thông tư 161 về thuế TNCN có hiệu lực), nhà đầu tư góp vốn mua BĐS khi chuyển nhượng lại hợp đồng cũng phải nộp thuế TNCN. Sau khi thông tin này được đăng tải, nhiều nhà đầu tư bắt đầu “xả hàng”. Hiện tượng rao bán BĐS tăng lên đột biến, cho dù giá có dấu hiệu giảm từ 5% đến 10% so với hồi tháng 8.

	Giá bất động sản ở Đà Nẵng có xu hướng giảm  khi có thông tin thu thuế TNCN.

Khảo sát tại các trung tâm và sàn giao dịch BĐS trên địa bàn cho thấy, số lượng đăng ký rao bán căn hộ, đất nền, nhà… trong tháng 9 đã tăng hơn trước khoảng từ 10 - 15% và giá bán cũng đã giảm hơn. Trong khi đó, thị trường BĐS nhiều tháng qua tương đối trầm lắng. Vậy nguyên nhân nào khiến cho thị trường BĐS bất ngờ sôi động như thế? Theo giải thích của một nhà đầu tư BĐS: Thời điểm cuối năm là khoảng thời gian rất khó khăn với các nhà đầu tư BĐS, bởi đây là lúc họ cần thu hồi lại vốn để trả nợ vốn vay ngân hàng. Đặc biệt, kể từ 26-9 năm nay, các thu nhập từ chuyển nhượng BĐS sẽ bị tính thuế TNCN khiến cho các nhà đầu tư tranh thủ “xả hàng”.

Theo văn bản hướng dẫn của Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế, các tổ chức, cá nhân khi ký hợp đồng chuyển nhượng lại phần vốn góp và quyền mua căn hộ, nền nhà cho người mua mới thì phải nộp thuế TNCN tại Chi cục Thuế địa phương. Việc nộp thuế được tính theo hai cách: Áp mức 25% cho phần thu nhập chịu thuế (giá chuyển nhượng trừ giá vốn cộng các chi phí hợp lý có kèm hóa đơn, chứng từ). Nếu không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan thì phải nộp 2% thuế suất tính trên giá chuyển nhượng.

Thực tế cho thấy, việc chuyển nhượng lại các hợp đồng góp vốn mua căn hộ, đất nền, nhà… chiếm khoảng trên 65% các giao dịch bất động sản trên thị trường. Trong khi đó, nhiều năm qua, việc điều tiết thuế đối với các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn vẫn bị bỏ ngỏ. Vì vậy, việc tính thuế TNCN đối với hoạt động mua bán BĐS là hợp lý. Tuy nhiên, cũng có những ý kiến cho rằng, việc tính thuế sẽ làm tăng thêm giá thành giao dịch.

Ông Trần Ngọc Minh, một nhà đầu tư BĐS cho hay: Trước đây, việc sang nhượng lại các hợp đồng căn hộ, đất nền hoặc nhà thì chỉ tốn khoản lệ phí làm thủ tục nhưng nay phải chịu thêm phần thuế TNCN nên chi phí đầu tư bỏ ra tăng thêm. Thử tính, giá đất nền khu trung tâm quận Ngũ Hành Sơn lúc bán phiếu chỉ hơn 2 triệu đồng/m2, nay giá giao dịch thị trường gần 5 triệu đồng. Chênh lệch 1m2 là gần 3 triệu đồng, nếu chuyển nhượng mà áp mức thuế 25% thì phần phải tính thuế TNCN là khá cao.

Đó là chưa kể các khu vực khác như đường lớn, phố trung tâm… giá chênh lệch thị trường lên đến 10 - 15 triệu đồng/m2. Ông Minh cũng cho biết thêm: Hiện nay, cơ quan thuế chỉ công nhận các chi phí có liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng, trong khi nhà đầu tư chịu nhiều chi phí khác ngoài hợp đồng mà không có hóa đơn như: chi phí lãi vay, chi phí giao dịch, thậm chí là chi phí “đen” nữa…

Mô hình khu biệt thự cao cấp Vinacapital xây dựng tại Đà Nẵng.

Một điều dễ nhận thấy nhất là thông tin giao dịch trên các sàn, trung tâm giao dịch BĐS hay đăng quảng cáo trên các báo, chủ nền đất, nhà thường kèm theo câu: Cần tiền bán gấp và ưu tiên giảm giá cho những người đầu tiên… Mặc dù chưa hình thành một làn sóng “xả hàng” để chạy thuế TNCN, tuy nhiên thị trường hiện đang đón nhận sự chào bán số lượng khá lớn các sản phẩm nhà, đất ở nhiều dự án.

Tuy nhiên, dưới góc độ của người tìm mua đất nền làm nhà, anh Võ Trọng cho rằng: Việc tính thuế TNCN cho các hoạt động BĐS sẽ đem lại mặt tích cực, góp phần làm giảm các cơn sốt nhà đất, đưa giá trị của nhà đất về giá trị thực của nó. Chắc chắn, từ nay hiện tượng “cò” đất chỉ cần bỏ ra từ vài chục triệu đồng đến vài trăm triệu đồng vốn mồi để đặt cọc mua sản phẩm dự án, sau đó bán lại cho người khác là có thể kiếm được một khoản tiền chênh lệch có khi lên đến cả tỷ đồng, sẽ phải xem xét lại.
          
Bài và ảnh: Phương Uyên