Dự án nhà ở thương mại cao tầng dừng, chậm triển khai do vướng quy định pháp luật

Nhiều dự án trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng cho thuê kết hợp nhà ở thương mại đang chậm triển khai vì chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư. Đồng thời, những dự án bất động sản đã có chủ trương đầu tư nhưng tiếp tục dừng triển khai cũng do vướng các quy định pháp luật liên quan.

Dự án Golden Square đã đổi chủ đầu tư nhưng vẫn chậm triển khai. Ảnh: H.H

Cách đây hơn 15 năm, tháng 1-2008, Công ty CP Đông Á khởi công xây dựng dự án Khu phức hợp thương mại dịch vụ, khách sạn và căn hộ Golden Square tại khu đất có diện tích 10.664m2  (phạm vi quy hoạch tại đường Phạm Hồng Thái - Yên Bái - Nguyễn Thái Học - Nguyễn Chí Thanh).

Dự án 3 tòa tháp cao từ 21 đến 36 tầng với tổng vốn đầu tư xây dựng dự kiến lúc đó là 101,6 triệu USD. Thế nhưng, khi thi công đến mặt bằng sàn tầng thứ 2 thì dự án dừng thi công. UBND thành phố nhiều lần đôn đốc chủ đầu tư tiếp tục triển khai dự án và sau đó đã tạo điều kiện cho chủ đầu tư chuyển nhượng cho đối tác khác để có thể đẩy nhanh tiến độ dự án.

Công ty CP Đông Á đã chuyển nhượng dự án Golden Square cho Công ty CP Đầu tư Alphanam (Tập đoàn Alphanam) vào năm 2019. Sau đó, dự án Golden Square tái thi công, nhưng hoàn thành phần thô cao nhất là tầng 6 thì lại dừng cho đến nay.

Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT), ngày 14-6-2019, Công ty CP Địa ốc Đông Á đã có Công văn số 024/CV-ĐOĐA gửi UBND thành phố đề nghị được chuyển nhượng toàn bộ dự án Golden Square. Sở KH&ĐT chủ trì, phối hợp Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng làm việc với Công ty CP Địa ốc Đông Á và đề nghị công ty khẩn trương thực hiện việc chấm dứt hoạt động dự án, chuyển nhượng đất và tài sản trên đất sang nhà đầu tư mới theo quy định tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ và thực hiện thủ tục cấp chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư để tiếp tục triển khai dự án. Tuy nhiên, việc thực hiện thủ tục cấp chấp thuận chủ trương đầu tư đang gặp vướng mắc.

Tương tự, sau nhiều năm không triển khai dự án Viễn Đông Meridian tại khu đất ở số 84 Hùng Vương, Công ty CP Địa ốc Viễn Đông Việt Nam đã thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất cho nhà đầu tư mới là Công ty TNHH MTV Kinh Bắc Đà Nẵng để thực hiện dự án trung tâm thương mại, văn phòng, khách sạn, căn hộ cao cấp Diamond Square (dự án Diamond Square) tại khu đất nói trên.

Nhà đầu tư mới đã nộp hồ sơ đề nghị cấp chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án Diamond Square theo quy định tại Luật Đầu tư năm 2020. Tuy nhiên, theo Sở KH&ĐT, cũng giống như dự án Golden Square, dự án Diamond Square cùng nhiều dự án nhà ở thương mại khác trên địa bàn thành phố không có xác định mục đích sử dụng đất ở nên đang gặp vướng mắc ở thủ tục cấp chấp thuận chủ trương đầu tư.

Bởi vì theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020, Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 30/2021/NĐ-CP (có hiệu lực ngày 26-3-2021) của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ (quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở), nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp (toàn bộ hoặc một phần diện tích) thì mới được xem xét thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Đây là vướng mắc mà nhiều địa phương gặp phải trong quá trình thi hành Luật Đầu tư năm 2020 và các nghị định có liên quan. UBND thành phố đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ, Bộ KH&ĐT và đề nghị hướng dẫn tháo gỡ, nhưng đến nay, vướng mắc này vẫn chưa được giải quyết.

Giám đốc Sở KH&ĐT Trần Thị Thanh Tâm cho rằng, vướng mắc nói trên không chỉ thành phố đang gặp phải, mà là nhiều địa phương trong cả nước. Thành phố đã gửi văn bản hỏi các bộ, ngành nhưng chỉ nhận được câu trả lời là thành phố thực hiện theo các quy định, nhưng các văn bản pháp luật lại không có quy định xử lý chuyển tiếp các trường hợp cũ. Vì vậy, khi sửa đổi các quy định pháp luật liên quan, cần phải sửa đổi để tháo gỡ vướng mắc này.

Trong khi đó, năm 2020, Công ty CP Sapphire Coast nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của công dân đối với thửa đất 2, tờ bản đồ số 2, khu C, Vệt biệt thự Xuân Thiều - Nam Ô (phường Hòa Khánh Bắc, quận Liên Chiểu) và được Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Đà Nẵng xác nhận vào ngày 25-8-2020. Thửa đất có diện tích 8.719m², mục đích sử dụng là đất thương mại - dịch vụ, thời hạn sử dụng đất đến ngày 10-12-2060.

Vào ngày 7-12-2020, UBND thành phố đã ban hành Quyết định số 4768/QĐ-UBND phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án Tổ hợp chung cư cao cấp và trung tâm thương mại dịch vụ Sapphire Coast tại khu đất nói trên với 3 tòa nhà cao 25 tầng cùng 3 tầng hầm, gồm 1.249 căn hộ cao cấp. Để thực hiện dự án, đòi hỏi nhà đầu tư mới phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và thực hiện các nghĩa vụ tài chính.

Tuy nhiên, muốn được chuyển mục đích sử dụng đất ở thì trước đó, công ty phải được chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án. Từ văn bản đề nghị hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc thủ tục đầu tư dự án nói trên của Sở Xây dựng, Bộ Xây dựng đã ban hành Công văn số 1613/BXD-QLN ngày 10-5-2022 cho rằng, Công ty CP Sapphire Coast không có quyền sử dụng đất ở thì chưa đủ điều kiện để chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án theo quy định hiện hành của pháp luật.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Đinh Thế Vinh cho rằng, nhiều dự án nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố đang vướng quy định về quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và xác định chủ đầu tư dự án theo Nghị định số 30/2021/NĐ-CP của Chính phủ do không có diện tích đất ở. Bộ Xây dựng đã trình dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), nhưng Quốc hội chưa thông qua nên vẫn đang tiếp tục rà soát, hoàn thiện để tháo gỡ các vướng mắc, trong đó có vướng mắc nói trên của các dự án nhà ở thương mại.

HOÀNG HIỆP