Không biến phòng khách sạn thành nhà ở

Thị trường bất động sản (BĐS) Đà Nẵng đã có sự trỗi dậy của làn sóng đầu tư dự án và kinh doanh loại hình căn hộ khách sạn (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (tourist villa). Đi cùng với sự phát triển của thị trường là công tác quản lý, bảo đảm quyền lợi của nhà đầu tư nhưng phải ngăn chặn việc biến khách sạn thành nơi để ở lâu dài.

Xu hướng đầu tư phát triển bất động sản căn hộ khách sạn (condotel) tăng mạnh. Trong ảnh: Dự án condotel do Tập đoàn Mường Thanh đầu tư tại phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn.

Ông Nguyễn Văn Nam, Phó Giám đốc Sở Xây dựng cho biết, hiện Đà Nẵng xuất hiện xu hướng chủ đầu tư dự án liên tục đề nghị được chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất thương mại - dịch vụ sang đất xây dựng căn hộ khách sạn (condotel) và biệt thự du lịch (tourist villa).

Xu hướng đầu tư này tập trung ở các dự án ven biển, các khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan và dịch vụ, du lịch. Do đó, sự cấp thiết hiện nay trong công tác quản lý Nhà nước ở địa phương là cần có cơ chế quản lý phù hợp đối với việc đầu tư xây dựng theo hình thức condotel, ngăn chặn việc hình thành căn hộ khách sạn thành đơn vị ở (nhà ở).

Ông Nam nhận định: “Trước xu hướng đầu tư mới, nếu thành phố Đà Nẵng không có cơ chế quản lý phù hợp đối với việc cho phép thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì sẽ có nguy cơ tác động tiêu cực đến hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Thị trường BĐS condotel tăng trưởng nóng, đầu tư ào ạt sẽ ảnh hưởng đến định hướng quy hoạch phát triển dịch vụ, du lịch khu vực ven biển; không bảo đảm về kiến trúc cảnh quan và công tác quản lý quy hoạch đô thị; tạo sức ép lên hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu vực lân cận và không bảo đảm phục vụ nhu cầu hạ tầng kỹ thuật và xã hội (trường học, bệnh viện, thiết chế văn hóa…) cho chính cư dân của dự án.

Đặc biệt, về lâu dài sẽ phá vỡ quy hoạch không gian đô thị ven biển, ảnh hưởng lớn đến du lịch - ngành kinh tế mũi nhọn của thành phố”. Lo ngại hơn khi những dự án condotel dần hình thành các đơn vị nhà ở buộc phải nén đô thị để đầu tư xây dựng thêm các công trình hạ tầng kỹ thuật như y tế, giáo dục…

Hiện một số địa phương đã thực hiện các giải pháp quản lý đối với loại hình BĐS condotel. Tại Phú Quốc, UBND tỉnh Kiên Giang ban hành quyết định về quy chế quản lý việc quản lý đất du lịch sang đất ở để xây dựng biệt thự du lịch trên địa bàn đảo Phú Quốc; theo đó cho phép cá nhân, tổ chức nhận chuyển nhượng và được sở hữu lâu dài.

Đặc biệt, để bảo đảm không hình thành đơn vị hành chính ở tại các dự án du lịch, tỉnh Kiên Giang quy định cụ thể về điều kiện, trình tự thủ tục chuyển đổi; hình thức sử dụng, khai thác, quản lý. Cụ thể, về quy mô dự án tối thiểu phải có diện tích 40ha; diện tích chuyển đổi tối đa đầu tư condotel là 10% diện tích đất dự án; hoàn thành 100% hạ tầng kỹ thuật và các căn biệt thự chuyển nhượng, hoàn thành tối thiểu 30% các công trình kiến trúc, không xây dựng các công trình hạ tầng xã hội và chỉ sử dụng vào mục đích nghỉ dưỡng, không đăng ký hộ khẩu. Quy chế này áp dụng cho chủ đầu tư các dự án và chủ đầu tư có trách nhiệm hợp đồng cam kết với chủ sở hữu các condotel và tourist villa là không hình thành đơn vị nhà ở.

Tại thành phố Nha Trang (Khánh Hòa), để quản lý BĐS codotel không hình thành đơn vị nhà ở, Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa đã trình UBND tỉnh ban hành văn bản quy định về quản lý, giám sát các dự án condotel và chủ đầu tư không sử dụng vào mục đích nhà ở mà sử dụng vào mục đích như khách sạn.

Làn sóng đầu tư căn hộ condotel đang phát triển mạnh. Một số chủ đầu tư chào bán ra thị trường với nhiều thông tin chưa rõ ràng, gây ngộ nhận căn hộ condotel như nhà ở chung cư. Thực tế, loại hình BĐS này có giá trị như “ngôi nhà thứ hai” của chủ đầu tư để đến nghỉ dưỡng kết hợp đầu tư theo hình thức cho thuê lại để sinh lời theo chuỗi giá trị:

Đầu tư - Nghỉ dưỡng - Cho thuê - Trao đổi. Điều dễ hình dung cho mỗi sản phẩm BĐS codotel là mỗi năm chủ sở hữu có thể sử dụng căn hộ, biệt thự để nghỉ dưỡng trong khoảng thời gian nhất định (hoặc tặng và trao đổi trong cùng hệ thống), thời gian còn lại thỏa thuận với chủ đầu tư để khai thác cho thuê lại với cam kết lợi nhuận tối thiểu từ phía chủ đầu tư.

Trước sự phát triển của thị trường BĐS codotel, tourist villa tại Đà Nẵng, ông Nguyễn Văn Nam lo lắng về sự chậm trễ trong việc ban hành các quy định quản lý Nhà nước ở lĩnh vực đầu tư này. BĐS condotel dịch chuyển mục đích sử dụng để hình thành các đơn vị nhà ở. Ở các dự án đầu tư phát triển du lịch khi có các hạng mục của dự án được đầu tư theo hình thức condotel thì việc quản lý, vận hành khu du lịch không còn gắn liền với trách nhiệm với chủ đầu tư. Khi đó, khả năng hình thành các cụm dân cư trong khu vực được quy hoạch đất du lịch là rất lớn.

Để loại hình đầu tư condotel mang lại hiệu quả, bảo đảm hài hòa giữa lợi ích Nhà nước - chủ đầu tư - chủ sở hữu, ông Nguyễn Văn Nam cho biết, Sở Xây dựng sẽ sớm tham mưu UBND thành phố về công tác quản lý loại hình đầu tư này. Đồng thời, chính quyền thành phố cũng đề nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng và các ngành liên quan sớm ban hành quy định về loại hình đầu tư BĐS condotel, tourist villa. Trong đó, quy định cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư, chủ sở hữu, hình thức sở hữu (lâu dài hay có thời hạn) để bảo đảm theo đúng định nghĩa thuần túy là căn hộ du lịch.

Bài và ảnh: TRIỆU TÙNG