Thận trọng với sốt đất

“Sốt”, “nóng”... là những từ được giới “cò đất” và các nhà đầu tư nhận định về hiện tượng thị trường bất động sản (BĐS) Đà Nẵng tăng cao thời gian gần đây. Tuy nhiên, qua tìm hiểu, phần lớn những người mua đất là người môi giới hoặc đầu tư cấp tốc để kiếm lời, còn nhu cầu mua đất để ở xem ra không nhiều.

Theo nhiều chuyên gia và giới “cò” đất, giá đất trên địa bàn thành phố đang “sốt” ảo, nếu kéo dài sẽ dễ gây ra những hệ lụy xấu. Trong ảnh: Các quầy giao dịch bất động sản tại dự án Khu đô thị nam Hòa Xuân.

Giá đất tăng từng ngày

Tại Khu đô thị Nam Việt Á, giá đất tại dự án này mấy tháng nay tăng mạnh từng ngày. Bà Hoàng Thị H. vừa chuyển về đây sinh sống cho biết, đầu tháng 1-2018, gia đình bà mua lô đất gần 70m2 với giá 1,4 tỷ đồng, đến thời điểm hiện nay tăng lên hơn 2,7 tỷ đồng. “Cách đây ít hôm, lô đất ngay bên cạnh nhà chào bán khoảng 2,7 tỷ đồng, hôm sau bán được 2,9 tỷ đồng. Chỉ qua một đêm tăng 200 triệu đồng. Ngày nào cũng có người đến khu vực này hỏi giá đất”, bà H. nói.

Trong khi đó, ở các quận Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, người mua, kẻ bán dò hỏi liên tục. Kết quả là so với thời điểm cuối năm 2017, giá đất ở nhiều khu vực trên địa bàn quận Sơn Trà tăng hàng chục triệu đồng/m², giá đất nền ở các tuyến đường chính được đẩy lên cao ngất ngưởng.

Đơn cử, giá bán ở đường Nguyễn Văn Thoại (đoạn gần biển) thời điểm khảo sát vào cuối tháng 3-2018 là 180 triệu đồng/m² (tăng hơn 30 triệu đồng/m² so với cuối năm 2017). Ở khu vực An Thượng (phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn) là 160 triệu đồng/m² (tăng gần 30 triệu đồng/m²).

Vào sâu hơn một chút, những tuyến đường rộng 5,5m có giá tầm 60 triệu đồng/m² (cuối năm 2017 khoảng 40 triệu đồng/m²).

Một khu vực nữa cũng “nóng sốt” không kém là nam Hòa Xuân (quận Cẩm Lệ). Trên tuyến đường qua cầu Minh Mạng, hàng loạt văn phòng giao dịch đất, BĐS mọc lên san sát. Trong vai người đi mua đất, chúng tôi được nhân viên Văn phòng giao dịch Q.M giới thiệu về các lô đất nền đang được chào bán với nhiều mức giá, phụ thuộc vào diện tích, vị trí, có hay chưa có sổ đỏ…

Đơn cử, giá đất đã có sổ đỏ diện tích 105m2, đường 7,5m ở gần cầu Trung Lương được văn phòng này rao bán 2,050 tỷ đồng; đất có diện tích tương tự ở khu vực gần sát chân cầu Minh Mạng giá 2,3 tỷ đồng; vào sâu một chút giá mềm hơn: 1,650 tỷ đồng (diện tích khoảng 100m2, đường 7,5m, 1 tháng sau có sổ đỏ). Trong khi đó, ở phía gần bãi tắm Sơn Thủy giá khoảng 4 tỷ đồng/lô, đường 7,5m…

Nhìn nhận về thị trường BĐS tại Đà Nẵng mấy tháng qua, ông Nguyễn Hiền V., người môi giới đất có gần 10 năm kinh nghiệm cho biết, các khu vực như Hòa Xuân, nam Hòa Xuân, phía nam cầu Nguyễn Tri Phương… đang rất “nóng” và thực tế người xây nhà để ở không nhiều, chủ yếu là các “đại gia” (phần lớn từ Hà Nội, Sài Gòn) đầu tư mua đi bán lại.

Những khu vực ở phường Hòa Minh (quận Liên Chiểu); phường Hòa Hải, Hòa Quý (quận Ngũ Hành Sơn); Khu đô thị Phước Lý (quận Cẩm Lệ)… cũng tương tự. “Mấy hôm nay, tôi nghe giá đất tăng cao ở tuyến đường Nguyễn Tất Thành mà không khỏi giật mình.

Mỗi lần tăng giá là vài tỷ đồng đến vài chục tỷ đồng. Giá đất bị đẩy tăng rất nhanh, ai có đất ở tuyến đường này cũng “hét” giá từ 5 tỷ đồng lên 8 tỷ đồng, lô đôi 8,5 tỷ đồng lên 13 tỷ đồng. Dù làm nghề môi giới BĐS nhưng tôi thực sự không vui vì tăng kiểu này không hẳn do kinh tế Đà Nẵng phát triển tốt mà do nhà đầu tư tạo nên”, ông V. nói.

Giá đất, nhất là đất nền các khu vực quận Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, nam Hòa Xuân (quận Cẩm Lệ)... từ sau Tết trở nên nóng, sốt từng ngày. Ảnh: ĐẶNG NỞ

Cẩn trọng với sốt đất ảo

Với cái nhìn tổng quát hơn, ông L.P.M, thành viên của CLB Các nhà đầu tư về BĐS thành phố chỉ rõ thực tế, từ đầu năm đến nay, có bao nhiêu ngôi nhà được cất nóc trên khu vực Hòa Xuân hay nam Hòa Xuân, Khu đô thị Phước Lý, Tân Trà, Minh Mạng...

Điều đó cho thấy cái “ảo” và “nóng sốt” là do người đầu tư thổi giá. “Khách quan thừa nhận khu vực Hòa Xuân có vị trí khá đẹp khi tại đây có thêm cây cầu Minh Mạng nối dài ra bãi tắm Sơn Thủy, tạo huyết mạch thông thương và phát triển dự án Hòa Xuân, nhưng vẫn quá ảo khi số hộ dân đến làm nhà đếm trên đầu ngón tay; hay khu vực nam cầu Nguyễn Tri Phương gần 10 năm mới được vài trăm nóc nhà cất lên trên mấy chục ngàn lô đất kia”, chuyên gia này phân tích.

Lý giải về “cơn sốt” đất hiện nay tại Đà Nẵng, giới “cò” đất cũng như các chuyên gia BĐS đều cho rằng, nguyên nhân chủ yếu do chính các nhà đầu tư đẩy giá và làm giá thông qua việc mua đi - bán lại, mua vào - chốt lãi, cứ hết F1 rồi sang F2 rồi F3...

Ngoài ra, đang có một số thành phần đầu cơ làm giả sốt đất, hỏi mua quanh, tạo tâm lý “hot” hàng; cứ người này hỏi người kia góp phần tạo thành làn sóng nóng sốt. Vậy là thành phần đầu cơ nghiễm nhiên trúng to khi lô đất tăng vài tỷ đồng đến vài chục tỷ đồng trong vòng chưa đến 1 tháng, thậm chí chỉ qua một đêm.

Bên cạnh đó, việc thành phố công bố quy hoạch các dự án cũng góp phần làm “nóng” thị trường đất đai. Đơn cử, các nhà đầu tư đang đón đầu dự án cảng Liên Chiểu, dự án di dời ga đường sắt Đà Nẵng, dự án lấp biển đường Nguyễn Tất Thành, rồi khu nghỉ dưỡng Nhật Bản...

Ông V. cảnh báo: “Nếu hiện tượng này kéo dài thêm 1-2 tháng, bong bóng BĐS có thể sẽ nổ. Với cơn sốt đất hiện nay, chỉ cần một biến động nào đó, lúc đấy có bán tháo cũng không ai mua. Hệ lụy kéo theo là lặp lại kịch bản năm 2008: vỡ bong bóng BĐS, ngân hàng đầy nợ xấu, kinh tế lạm phát...

Theo tìm hiểu, các nhà đầu tư đang khá lo lắng vì giá đất mua vào cao, nhưng nếu không mua vào thì không có hàng bán ra. Họ cứ nhắm mắt mua, bất chấp rủi ro, tạo thêm sự tăng nóng và ảo cho thị trường BĐS Đà Nẵng”.

Dù giá đất tăng chóng mặt mang lại cho giới “cò” thu nhập không nhỏ nhưng ngay cả những người làm nghề “cò” đất chuyên nghiệp như ông V., bà D., cùng các chuyên gia BĐS khác đều cảm thấy lo lắng. Bởi lẽ, nếu cơn “sốt đất” như thế này kéo dài và diễn ra liên tục, thường xuyên, hệ lụy sẽ vô cùng lớn.

Trước mắt, nó khiến đồng tiền mất giá, nếu quy đổi tiền tệ về giá trị BĐS thì người dân đang mất cơ hội mua nhà. Trước tình hình này, nhiều người dân hy vọng có giải pháp “hạ nhiệt” để giá đất đai, BĐS quay về giá trị thực của sự tăng trưởng bền vững.

Ngay cuối năm 2017, trong buổi gặp gỡ đại diện các ngân hàng thương mại, Ngân hàng Nhà nước - Chi nhánh Đà Nẵng đã truyền tải chủ trương khuyến cáo các ngân hàng trực thuộc hết sức thận trọng trong việc cho vay đối với những lĩnh vực có độ rủi ro cao, trong đó có BĐS.

Ngày 23-1-2018, Ngân hàng Nhà nước có Công văn số 563/NHNN-TTGSNH yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, xây dựng…

Thông tin từ Chi cục Thuế quận Ngũ Hành Sơn cho hay, chỉ riêng trong năm 2017, trên địa bàn diễn ra hơn 10.000 lượt giao dịch, chuyển nhượng đất và bất động sản; riêng trong quý I-2018 này, ước có khoảng 2.500 lượt giao dịch tương tự.

Bài và ảnh: MẪU ĐƠN