Siết dòng vốn, bất động sản quay về nhu cầu thật

Từ giữa năm 2019, các ngân hàng từ chủ động siết chặt tín dụng vay tiêu dùng bất động sản tới nâng hệ số rủi ro…, nguồn vốn vay ngân hàng dành cho bất động sản ngày càng eo hẹp. Việc siết chặt tín dụng bất động sản góp phần làm giảm nguy cơ nợ xấu của doanh nghiệp và người dân với ngân hàng; đồng thời hướng thị trường vào nhu cầu thật.

Thị trường trầm lắng nhưng hoạt động mở bán đất nền khu đô thị vẫn diễn ra với quy mô diện tích nhỏ, sản phẩm phù hợp hướng đến đối tượng khách hàng có nhu cầu thật. Trong ảnh: Sản phẩm nhà phố tại dự án Lakeside Infinity, quận Liên Chiểu do Tổng Công ty Đất Xanh miền Trung làm chủ đầu tư. Ảnh: TRIỆU TÙNG

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam cho biết, đã có chỉ đạo hệ thống ngân hàng, tổ chức tín dụng tiếp tục siết mạnh cho vay bất động sản (BĐS) khi chính thức đưa ra lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn.

Cụ thể, tại Thông tư số 22/2019/TT-NHNN ban hành ngày 15-11-2019 quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài do Thống đốc NHNN Việt Nam ban hành, từ ngày 1-1-2020 đến ngày 30-9-2020, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn là 40%; từ tháng 10-2022 sẽ giảm xuống còn 30%.

Đặc biệt, bên cạnh việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, NHNN còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh BĐS từ 150% lên 200%. Như vậy, sau 3 năm, lộ trình siết tín dụng BĐS đã chính thức được chốt lại. Tỷ lệ này nhiều năm trước cũng chỉ quy định 30% nhưng từ năm 2014 đã bất ngờ được NHNN nới rộng lên 60% để rồi từng bước siết lại như cũ và kế hoạch tiếp tục trong 3 năm tới.

“Việc cho vay đầu tư BĐS được kiểm soát chặt chẽ. Đối với những khách hàng vay mới hoặc có nhu cầu thế chấp sổ tiết kiệm để vay đầu tư BĐS được xét duyệt cẩn trọng để tránh rủi ro cho ngân hàng”, một đại diện Chi nhánh Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam Nam Đà Nẵng cho biết.

Thời điểm quý 4-2019, thị trường đất nền tại khu vực phía nam Đà Nẵng như khu vực quận Cẩm Lệ, Ngũ Hành Sơn và vùng phụ cận (Điện Nam - Điện Ngọc, Quảng Nam) vốn sôi động đã có sự “rớt” giá từ 20-30%, tương đương khoảng 300-400 triệu đồng/lô cho diện tích khoảng 100m2.

Tại Khu đô thị Nam Việt Á (gần cầu Tiên Sơn, quận Ngũ Hành Sơn), giá trước đây khoảng 44 triệu/m2, nay còn khoảng 42 triệu đồng/m2 cho đường 7,5m; với đường 11,5m giá trên 60 triệu đồng/m2 nay còn khoảng 57-58 triệu đồng/m2 cùng diện tích 100m2. Anh H. (chuyên môi giới đất nền khu vực nam Đà Nẵng) cho biết:

“Những khu vực “giữ giá” theo thế giằng co do giới đầu tư không có nhu cầu ở chỉ mua qua bán lại kiếm lời, đến khi thị trường trầm lắng thì không bán được. Ngược lại, những khu đô thị đã hình thành dân cư đông đúc, giá trị bất động sản có thể cho thuê hoặc kinh doanh vẫn có giao dịch dù ít hay nhiều vì những khu vực đó đáp ứng đầy đủ mọi yếu tố cho người mua có nhu cầu sử dụng thực sự”.

Mặc dù thị trường trầm lắng, nhưng thời gian gần đây, hoạt động mở bán đất nền khu đô thị có diễn ra ở quy mô diện tích nhỏ hướng đến đối tượng khách hàng có nhu cầu thật. 

Với các phân khúc BĐS khác ở Đà Nẵng, bộ phận nghiên cứu của CBRE (đơn vị nghiên cứu và tư vấn thị trường BĐS) cho biết, sau những diễn biến sôi động của thị trường đất nền thì thời gian gần đây, phân khúc này gần như “đóng băng”.

Việc siết chặt tín dụng ngân hàng đã “tiết chế” chủ đầu tư ào ạt phát triển các dự án BĐS, mà chuyển qua lựa chọn các phân khúc sản phẩm BĐS phù hợp. Chủ đầu tư dự án lẫn nhà phân phối tập trung đưa nguồn cung đến người có nhu cầu thật để huy động nguồn vốn từ khách hàng mà không qua tín dụng ngân hàng.

Trong năm 2020, các ngân hàng sẽ ngày càng thận trọng trong việc quản lý rủi ro, khiến thị trường BĐS khó có thể duy trì thói quen dựa vào nguồn vốn ngân hàng như trước, thay vào đó các doanh nghiệp cùng chủ đầu tư sẽ phải đẩy mạnh các giải pháp tự tìm kiếm nguồn vốn mới để có thể phát triển lâu dài.

Đứng trước thực trạng “đói vốn” trong đầu tư BĐS ở giai đoạn tới, bắt buộc chủ đầu tư cùng doanh nghiệp phải có giải pháp tự chủ động nguồn vốn đầu tư để duy trì hoạt động kinh doanh tốt nhất.

Chủ đầu tư dự án lẫn nhà phân phối tập trung đưa nguồn cung đến người có nhu cầu thật để huy động nguồn vốn từ khách hàng mà không qua tín dụng ngân hàng. Trong ảnh: Dự án khu đô thị mới đang triển khai ở quận Ngũ Hành Sơn.

Đặc biệt, NHNN cơ cấu nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS, nhưng vẫn sẽ có những hỗ trợ tối đa cho các dự án BĐS chất lượng tốt và tạo ra sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, thay vì chảy mạnh vào những dự án cao cấp, hạng sang.

Điều này tạo động lực để thị trường cải thiện nguy cơ lệch pha cung - cầu trong thời gian tới. Chính vì vậy, thay vì tập trung dựa dẫm vào nguồn vốn ngân hàng thì nhiều doanh nghiệp BĐS cùng chủ đầu tư cũng vẫn có thể dựa vào nguồn vốn từ các kênh khác như: quỹ đầu tư, công ty bảo hiểm hay chứng khoán.

Trong đó, thị trường chứng khoán đang dần hồi phục sẽ sớm quay trở lại nắm vai trò là kênh điều tiết dòng vốn trung, dài hạn với giá thành thấp cho thị trường BĐS. Ông T.Đ.T (chủ doanh nghiệp BĐS có quy mô lớn ở thành phố) cho rằng:

“Nhìn chung, siết chặt tín dụng được ví như nút thắt của thị trường. Những chủ đầu tư có tiềm năng, tiềm lực tài chính sẽ duy trì được hoạt động, còn đối với những doanh nghiệp yếu sẽ khó duy trì được trong giai đoạn khó khăn này. Cũng nhờ hệ thống sàng lọc này, khách hàng sớm thoát khỏi “mê cung” với hàng loạt dự án tự xưng danh mỹ miều, kết nối nhu cầu mua - bán thực làm méo mó thị trường”.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, Trưởng phòng Định giá, nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển CBRE nhận định: “Không thể phủ nhận những tác động từ những diễn biến của phân khúc đất nền đến thị trường.

Nhưng về dài hạn, những vấn đề mang tính pháp lý và kết quả thanh tra liên quan đến đất đai được công bố, thì thị trường BĐS Đà Nẵng sẽ tiếp tục trở lại. Có thể sẽ không bùng nổ, nhưng sẽ thiết lập ở mặt bằng giá mới, đúng hơn với bản chất, quy mô đô thị và tốc độ phát triển của Đà Nẵng”.

Bài và ảnh: TRIỆU TÙNG