Luật Đất đai có hiệu lực từ 1-8-2024, sớm 5 tháng so với quyết nghị của Quốc hội trước đó là hiệu lực từ 1-1-2025 (trừ khoản 2 và 3, Điều 252 của Luật Đất đai); cùng với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.
 |
| Từ 1-8-2024, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực. TRONG ẢNH: Khu vực đất đô thị tại phường Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ. Ảnh: H.C |
So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 có nhiều điểm mới, mang tính đột phá, giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến đất đai… Để hiểu rõ hơn về những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2024, Báo Đà Nẵng có cuộc trao đổi với Luật sư Phạm Ngọc Hải, Giám đốc Công ty Luật AMI, Đoàn Luật sư thành phố Đà Nẵng.
* Việc Luật Đất đai có hiệu lực sớm cần thiết ra sao trong bối cảnh hiện tại, thưa luật sư?
- Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm mới, khắc phục được nhiều bất cập tồn tại trong quy định của Luật Đất đai 2013; đồng thời có phạm vi tác động rất lớn, góp phần quan trọng lành mạnh hóa các mối quan hệ của thị trường bất động sản, đảm bảo thực thi các nhiệm vụ, mục tiêu xã hội, đóng góp cho sự phát triển kinh tế - xã hội. Do đó, việc Luật Đất đai có hiệu lực sớm là cần thiết, bảo đảm nhanh chóng đưa các quy định mới để áp dụng trên thực tiễn. Song song, đẩy nhanh quá trình ban hành các văn bản hướng dẫn để quy định chi tiết luật này; đồng bộ với thời điểm có hiệu lực của các luật khác có liên quan như Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023.
* So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 có những điểm mới nổi bật nào?
- Luật Đất Đai 2024 có nhiều điểm mới đáng chú ý, trong đó có thể kể đến quy định về bảng giá đất; ghi nhận về quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; chuẩn hóa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; bổ sung thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của trọng tài thương mại… Đây đều là các điểm mới nổi bật đáng lưu ý so với Luật Đất đai năm 2013, người dân cần xem xét, nghiên cứu để bổ sung kiến thức, tự bảo vệ quyền lợi của mình khi tham gia các quan hệ pháp luật có liên quan.
* Thưa luật sư, công dân có bắt buộc phải làm cấp đổi sổ đỏ, sổ hồng theo mẫu mới hay không?
- Về cơ bản, các loại giấy tờ này chỉ có thay đổi về tên gọi cũng như biểu mẫu, không có thay đổi về bản chất quyền sử dụng đất nên các tổ chức, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì các giấy tờ này vẫn có giá trị pháp lý và không phải cấp đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất t heo Luật Đất đai 2024. Tuy không có quy định bắt buộc nhưng nếu người sử dụng đất có nhu cầu thì có thể được cấp đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đai 2024 (Điều 256, Luật Đất đai 2024).
* Sổ đỏ đã cấp cho hộ gia đình, sẽ xử lý thế nào theo quy định của Luật Đất đai mới?
- Do đặc thù các giai đoạn lịch sử trước đây, việc sở hữu đất dưới hình thức hộ gia đình rất phổ biến. Nhưng loại hình này phát sinh nhiều bất cập trong việc xác định các thành viên trong hộ có quyền sử dụng đất. Theo Điều 4, Luật Đất đai năm 2024 quy định về người sử dụng đất thì hộ gia đình không còn là đối tượng người được sử dụng đất. Tuy nhiên, những hộ gia đình đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực cũng không cần lo lắng vì căn cứ theo Điều 259, Luật Đất đai 2024 thì những hộ gia đình này vẫn được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại. Khi hết thời hạn sử dụng đất thì được gia hạn sử dụng đất theo hình thức giao đất, cho thuê đất cho các cá nhân là thành viên hộ gia đình đó.
Về quyền và nghĩa vụ khi tham gia các quan hệ pháp luật đất đai thì hộ gia đình vẫn được tham gia quan hệ pháp luật về đất đai với tư cách nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2, Điều 27, Luật Đất đai 2024. Các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai của hộ gia đình sẽ được áp dụng như quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Theo quy định tại Khoản 4, Điều 256, Luật Đất đai 2024 thì trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành, trong trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì có thể được cấp đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.
* Theo Luật Đất đai 2024, người dân mua đất giấy tay sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định. Nội dung này được quy định cụ thể như thế nào?
- Đầu tiên cần phải xác định rằng đây không phải là quy định mới của Luật Đất đai 2024, thực chất, quy định này đã có trong Luật Đất đai 2013 trước đó cùng các văn bản hướng dẫn thi hành có liên quan. Theo Luật Đất đai 2024, nội dung này được quy định tại Điểm d, Khoản 1, Khoản 5, Điều 137. Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có các giấy tờ sau đây sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:
Có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở và được UBND cấp xã xác nhận đã sử dụng đất trước ngày 15-10-1993, trường hợp này không phải nộp tiền sử dụng đất. Có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4, Điều 137, Luật Đất đai 2024 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng đến trước ngày 1-8-2024 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp. Trường hợp này việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
* Cảm ơn luật sư về cuộc trao đổi này!
HÀM CHÂU thực hiện
