Trúng đấu giá nhưng bao giờ nhận được đất?

Sau khi trúng đấu giá lô đất từ Ngân hàng Thương mại CP Đông Nam Á (Seabank) - Chi nhánh Đà Nẵng với số tiền gần 12 tỷ đồng, lúc đi làm thủ tục điều chỉnh biến động sang tên, ông Đặng Đình Tuấn, trú xã Văn Môn, huyện Yên Phong (tỉnh Bắc Ninh) mới “té ngửa” vì lô đất không thể chuyển quyền sử dụng đất. Nguyên nhân, sau khi thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt sổ đỏ) ở ngân hàng, chủ nhân lô đất này tiếp tục lập thêm một hợp đồng đặt cọc với người khác.

Dù trúng đấu giá lô đất từ Ngân hàng Thương mại CP Đông Nam Á và nộp tiền đầy đủ nhưng ông Đặng Đình Tuấn (ảnh) không thể làm hợp đồng sang tên. Ảnh: NGỌC QUỐC

Bất ngờ vì đất không thể chuyển quyền sử dụng

Ngày 17-4-2021, Công ty đấu giá hợp danh số 1 Việt Nam tổ chức phiên đấu giá tài sản là thửa đất số 23, tờ bản đồ 249, diện tích 493,6m², địa chỉ lô 16-B2-5 khu A, vệt biệt thự Xuân Thiều - Nam Ô, phường Hòa Hiệp Nam (quận Liên Chiểu), theo hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản số 010401 ngày 4-1-2021 giữa Ngân hàng Seabank với Công ty đấu giá hợp danh số 1 Việt Nam. Tham dự phiên đấu giá này, có tổng cộng 5 khách hàng. Kết quả, ông Đặng Đình Tuấn trúng đấu giá, với tổng số tiền 11.780.000.000 đồng.

Ông Đặng Đình Tuấn kể, ngoài 1 tỷ đồng tiền đặt cọc trước đó, sau khi trúng đấu giá lô đất, ngày 14-5-2021, ông vay mượn ngân hàng, người thân nộp thêm số tiền 10.780.000.000 đồng cho Ngân hàng Seabank - Chi nhánh Đà Nẵng. Do ảnh hưởng Covid-19, đến tháng 8-2021, ông mới liên hệ Ngân hàng
Seabank - Chi nhánh Đà Nẵng để làm thủ tục sang tên, chuyển quyền sử dụng đất cho lô đất trúng đấu giá nói trên.

Lúc này, ông Tuấn mới biết thông tin không thực hiện việc sang tên được, do vướng một hợp đồng đặt cọc mà chủ nhân lô đất lập với người khác, sau khi lô đất đã thế chấp sổ đỏ ở ngân hàng. “Tôi đứng ra đấu giá để mua đi bán lại lô đất này kiếm lời. Nhưng hơn 1 năm qua, không thực hiện được sang tên đổi chủ. Trong khi đó, hằng tháng tôi phải chạy đôn chạy đáo khắp nơi để vay mượn trả tiền lãi ngân hàng, tiền vay mượn người thân, khiến gia đình tôi rơi vào cảnh khó khăn, túng quẫn”, ông Tuấn than thở. 

Theo đại diện Ngân hàng Seabank - Chi nhánh Đà Nẵng, tháng 7-2019, ông Trần Phú (trú phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu) làm thủ tục thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt sổ đỏ) thửa đất số 23, tờ bản đồ 249, diện tích 493,6m², địa chỉ lô 16-B2-5 khu A, vệt biệt thự Xuân Thiều - Nam Ô tại Ngân hàng Seabank để vay 9,9 tỷ đồng.

Tuy nhiên, do không có khả năng trả nợ, ông Phú đồng ý bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lô đất nói trên cho ngân hàng toàn quyền định đoạt và Ngân hàng Seabank - Chi nhánh Đà Nẵng đã lập Vi bằng. Vì Covid-19, đến tháng 11-2021, đại diện Ngân hàng Seabank - Chi nhánh Đà Nẵng cùng ông Đặng Đình Tuấn đến Phòng công chứng số 2 (Sở Tư pháp) để làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tại đây, cả đại diện Ngân hàng Seabank - Chi nhánh Đà Nẵng và ông Đặng Đình Tuấn quá bất ngờ khi được thông báo không thể thực hiện việc công chứng sang tên được, do thửa đất nêu trên đã được ông Trần Phú lập thêm một hợp đồng đặt cọc với người khác, sau khi sổ đỏ lô đất này đã thế chấp trong ngân hàng.

Kiểm tra, xử lý nghiêm vi phạm

Theo tài liệu chúng tôi thu thập được, sau khi thế chấp sổ đỏ tại Ngân hàng Seabank - Chi nhánh Đà Nẵng tháng 7-2019, ngày 16-8-2019, tại Văn phòng công chứng Trần Văn Hùng (quận Thanh Khê), ông Trần Phú (bên B) đứng ra lập hợp đồng đặt cọc lô đất nói trên với ông Trịnh Thanh Hùng và bà Trần Thị Thu Tâm (bên A), cùng trú tại phường An Khê (quận Thanh Khê). Nội dung hợp đồng đặt cọc số 004895, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD của Văn phòng công chứng Trần Văn Hùng ghi rõ: “Bên B là chủ sở hữu quyền sử dụng đất tại thửa đất số 23, tờ bản đồ 249, diện tích 493,6m2, địa chỉ lô 16-B2-5 khu A vệt biệt thự Xuân Thiều - Nam Ô, phường Hòa Hiệp Nam (quận Liên Chiểu). Tài sản đang thế chấp tại Ngân hàng Seabank - Chi nhánh Đà Nẵng. Bên B đồng ý chuyển nhượng, bên A đồng ý nhận chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất nêu trên với giá 20 tỷ đồng. Số tiền bên A đặt cọc cho bên B để bảo đảm cho việc nhận chuyển nhượng tài sản là 10 tỷ đồng…”.

Những ngày qua, chúng tôi nhiều lần liên lạc qua điện thoại với ông Trần Văn Hùng, Trưởng văn phòng công chứng Trần Văn Hùng để tìm hiểu các căn cứ pháp luật đối với hợp đồng đặt cọc nói trên, tuy nhiên, ông Hùng cáo bận không gặp được.

Trong khi đó, đại diện Ngân hàng Seabank - Chi nhánh Đà Nẵng cho biết, từ ngày ông Trần Phú lập thủ tục thế chấp sổ đỏ ở ngân hàng để vay tiền, ngân hàng không cho mượn bản chính sổ đỏ và cũng không có văn bản nào đồng ý cho phép thực hiện các giao dịch liên quan đến lô đất đang thế chấp. “Chúng tôi không hề hay biết việc sau khi thế chấp sổ đỏ, ông Trần Phú lập thêm hợp đồng đặt cọc lô đất với người khác”, đại diện Ngân hàng Seabank - Chi nhánh Đà Nẵng nói thêm.

Trước sự việc trớ trêu này, luật sư Đỗ Thành Nhân, Trưởng văn phòng luật sư Đỗ Thành Nhân (quận Thanh Khê) cho rằng, việc lập hợp đồng đặt cọc khi sổ đỏ đang thế chấp trong ngân hàng là không được phép. Trường hợp được phép khi ngân hàng có văn bản cho phép hoặc trước đó, trong hợp đồng thế chấp giữa chủ đất và ngân hàng có cam kết thỏa thuận về vấn đề này.

Trao đổi với phóng viên Báo Đà Nẵng ngày 23-6, ông Châu Thanh Việt, Phó Giám đốc Sở Tư pháp cho hay, theo quy định tại khoản 3, Điều 41, Luật Công chứng 2014, khi công chứng viên ký công chứng các hợp đồng giao dịch liên quan đến tài sản thì phải có bản chính các loại giấy tờ liên quan. Vì vậy, việc công chứng viên ký công chứng hợp đồng giao dịch tài sản khi không có bản chính của tài sản là trái quy định pháp luật. Cũng theo ông Châu Thanh Việt, trong thời gian đến, Sở Tư pháp sẽ tăng cường công tác kiểm tra, giám sát các tổ chức hành nghề công chứng để kịp thời phát hiện, xử lý các sai phạm theo quy định pháp luật.

PHƯƠNG CHI - NGỌC QUỐC