Quản lý, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai

Vừa qua, một hộ gia đình chuyển nhượng thửa đất ở đường ĐH2 thuộc xã Bà Nà với tổng giá trị bất động sản được tự kê khai chuyển nhượng 2,1 tỷ đồng, cao hơn 300 triệu đồng so với tổng giá trị tính theo bảng giá đất hiện hành của UBND thành phố Đà Nẵng.

Tuy nhiên, khi cơ quan thuế áp dụng hệ số K theo Quyết định số 101/2026/QĐUBND ngày 30/6/2026 của UBND thành phố Đà Nẵng (Quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/7/2026), tổng giá trị bất động sản chuyển nhượng theo bảng giá đất được xác định lại hơn 4,5 tỷ đồng, cao gấp 2,2 lần so với tự kê khai.

Số thuế thu nhập cá nhân được tính lại phải nộp hơn 90,29 triệu đồng, cũng cao gấp 2,2 lần so với “tính toán” của người chuyển nhượng...

Tương tự, một thửa đất tại thôn Thái Lai, xã Bà Nà được xác định lại tổng giá trị chuyển nhượng hơn 2 tỷ đồng, cao gấp 7,8 lần so với bảng giá đất, dẫn đến số tiền thuế thu nhập cá nhân phải nộp cũng tăng theo.

Một số nhà môi giới bất động sản đánh giá, việc thành phố áp dụng hệ số K không chỉ đưa lên đúng giá thị trường bất động sản, mà còn hạn chế tình trạng thất thu cho ngân sách nhà nước.

Theo đó, hệ số K là tích của 3 thừa số K1, K2 và K3; trong đó, K1 là hệ số biến động thị trường, được quy định cụ thể theo Phụ lục 1 trong Quyết định số 101/2026/QĐ-UBND của UBND thành phố; K2 là hệ số điều chỉnh theo quy hoạch được tính theo hệ số sử dụng đất tối đa (hệ số sử dụng đất theo quy hoạch); K3 là hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.

Chẳng hạn, vị trí lô đất ở gần biển, sông, trường học, chợ, công viên… thì hệ số K3 cao; ngược lại, vị trí lô đất ở gần chùa, đình, miếu mạo, nghĩa trang… hoặc có những yếu tố bất lợi khác thì hệ số thấp.

Bà Nguyễn Thị Ngọc Thúy, một môi giới bất động sản ở phường Ngũ Hành Sơn cho hay: “Giá đất dùng để tính thuế thu nhập cá nhân có thể thay đổi theo từng hệ số K1, K2, K3 và làm tổng giá trị đất tăng so với cách tính giá đất trước đây theo bảng giá để tính thuế thu nhập cá nhân phát sinh do chuyển nhượng.

Do đó, đối với những người đang chuẩn bị bán hoặc mua bất động sản tại Đà Nẵng thì cần tìm hiểu tổng giá trị chuyển nhượng và mức thuế cần nộp cho Nhà nước theo hệ số điều chỉnh K để tránh vi phạm các quy định của pháp luật cũng như hạn chế các tranh chấp, tranh cãi phát sinh”.

Ông Nguyễn Đăng Trung, một môi giới bất động sản tại phường Hòa Xuân cho rằng, về bản chất, hệ số K theo Quyết định số 101/2026/QĐ-UBND của UBND thành phố Đà Nẵng không làm tăng giá đất và cũng không làm tăng giá mua bán đất trên thị trường như nhiều thông tin đồn thổi trên các trang mạng xã hội, bởi nếu thị trường tăng mạnh thì giá giao dịch vẫn có thể cao hơn.

Thực tế, hệ số K này chủ yếu được áp dụng trong một số trường hợp xác định lại giá đất để tính thuế thu nhập cá nhân của người chuyển nhượng đất hoặc các nghĩa vụ tài chính đất đai đối với từng lô, khu đất phù hợp với vị trí, quy hoạch, số tầng, mật độ xây dựng… Qua đó, hạn chế thất thu cho ngân sách nhà nước và góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, trục lợi, mua đi bán lại bất động sản.

“Với người đầu tư dài hạn, điều quan trọng là thông qua hệ số K này giúp hiểu rõ hơn giá trị đất, nhà ở; đánh giá hiệu quả đầu tư trong từng giai đoạn và tính toán lại chi phí dự kiến khi thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai… để có quyết định phù hợp nhằm khai thác tối ưu nguồn lực, giá trị của thửa đất.

Chẳng hạn, sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ, cho thuê hay để ở, thay vì bán, góp phần phát triển kinh tế - xã hội bền vững, chất lượng hơn…

Ngoài ra, khi áp dụng hệ số K, các hộ giải tỏa sẽ được hưởng lợi và công bằng hơn do giá đất được xác định theo từng vị trí, chiều sâu, số tầng, mật độ xây dựng…”, ông Trung nói.

Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường Trần Quốc Hùng thông tin, thành phố Đà Nẵng đã ban hành đầy đủ văn bản về giá đất, bảng giá các loại đất và căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường về đất theo quy định tại Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2024.

Sở Nông nghiệp và Môi trường cũng thường xuyên trao đổi, giải đáp và tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện, góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý cũng như khai thác nguồn lực, giá trị đất đai hiệu quả, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

NAM TRÂN