Sắp xếp chuỗi nguồn cung bất động sản du lịch

Gần đây, nhiều chủ đầu tư khách sạn ở Đà Nẵng đang chào bán khách sạn quy mô nhỏ 1-3 sao. Việc chuyển nhượng bất động sản (BĐS) du lịch ở phân khúc 1-3 sao diễn ra từ đầu năm 2017; cần nhìn nhận để tránh cái nhìn bất ổn rằng có sự “vỡ trận” trong đầu tư BĐS du lịch.

Quan sát việc chuyển nhượng trên thị trường BĐS du lịch ở phân khúc khách sạn 1-3 sao chưa cho thấy có sự đứt gãy rõ nét. Việc dịch chuyển BĐS du lịch ở phân khúc này là sự chuyển giao của nhà đầu tư này sang nhà đầu tư khác để vực dậy hoạt động kinh doanh.

Nhiều năm qua, các đơn vị tư vấn BĐS uy tín trong và ngoài nước đều theo dõi sát thị trường BĐS và xác định trên 80% nhà đầu tư từ các địa phương khác đến đầu tư tại Đà Nẵng. Trong làn sóng đầu tư này thực sự có hiện tượng đầu tư theo số đông và những năm qua việc đầu tư vào BĐS du lịch quy mô nhỏ và vừa đã diễn ra. Tuy nhiên, cùng với việc đầu tư tự phát và năng lực quản lý khai thác dịch vụ khách sạn hạn chế đã làm cho hiệu quả đầu tư không như mong đợi. Nhiều khách sạn 1-3 sao khó cạnh tranh với các khách sạn hạng trung và cao cấp trên toàn chuỗi giá trị dịch vụ du lịch, từ chất lượng dịch vụ khách sạn, nguồn cung, giá thuê phòng và điểm đến.

Được biết, thời điểm năm 2015, Sở Kế hoạch-Đầu tư và Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch đã cảnh báo đến nhà đầu tư và tăng cường quản lý hoạt động thu hút đầu tư, cấp phép kinh doanh...; tuy nhiên, các nhà đầu tư đã kích hoạt theo chiều hướng đầu tư “lướt sóng”, đầu tư theo số đông nhờ vào lợi thế giá trị BĐS đất nền ở thời điểm xuống thấp.

Phân tích trên chuỗi BĐS du lịch cho thấy cuối năm 2016, nguồn cung loại hình BĐS nghỉ dưỡng cao cấp của Đà Nẵng đang xếp thứ hai sau Nha Trang với 1.199 biệt thự và 3.367 căn hộ. Cũng thời điểm này, phân khúc BĐS khách sạn tại thành phố có 73 khách sạn hạng 3-5 sao với 8.485 phòng.

Trong đó, 7/11 khách sạn 5 sao và 4/14 khách sạn 4 sao được quản lý bởi nhà điều hành quốc tế. Sức thu hút đầu tư BĐS du lịch cao cấp ở thành phố không dừng lại mà dự báo đến năm 2018 sẽ có thêm 35 dự án mới với hàng ngàn phòng gia nhập thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng.

Sự tham gia của các nhà đầu tư trong và ngoài nước tăng mạnh vào BĐS hạng trung và cao cấp đã và đang sắp xếp lại chuỗi nguồn cung BĐS du lịch và nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng.

Ngoài các yếu tố phân tích trên, sự rút lui của nhiều nhà đầu tư ở phân khúc BĐS 1-3 sao phản ánh đúng bản chất của kinh tế thị trường và quy luật trong đầu tư. Đây cũng là sự chuyển dịch đầu tư có tính toán, đem lại lợi nhuận khi thị trường BĐS đất nền và đất nền ven biển đang lên cơn sốt.

Mặc khác, sự phát triển BĐS trung và cao cấp dẫn dắt một số đông nhà đầu tư theo đuổi xu hướng đầu tư khác vào thị trường căn hộ khách sạn (condotel). Lợi nhuận được các chủ dự án khu du lịch chào mời với mức 12% giá trị khai thác căn hộ khách sạn mỗi năm tạo ra sức hấp dẫn nhất định.

Thị trường BĐS du lịch ở Đà Nẵng đang được định vị bằng chuỗi chất lượng nguồn cung, sắp xếp, cấu trúc lại thị trường. Đối với các khách sạn quy mô nhỏ sẽ được các nhà đầu tư định hướng lại hoạt động kinh doanh theo các hướng nâng cấp chất lượng phục vụ, khai thác nguồn khách lẻ hoặc cải hoán công năng sang dịch vụ nhà ở cho thuê...

Chưa có dấu hiệu đứt gãy cũng như “vỡ trận” trên thị trường BĐS du lịch phân khúc khách sạn 1-3 sao. Tuy nhiên, qua diễn biến của thị trường cũng cho thấy việc đầu tư BĐS ở tất cả các phân khúc theo chiều hướng lướt sóng, đầu tư theo số đông không chia đều lợi nhuận cho tất cả nhà đầu tư mà luôn tiềm ẩn bất trắc.

TRIỆU TÙNG