Đầu tư căn hộ cho thuê: Hấp dẫn nhưng rủi ro

Thị trường bất động sản (BĐS) Đà Nẵng đang bùng phát loại hình đầu tư condotel (căn hộ khách sạn). Đây là sự đầu tư kết hợp giữa căn hộ để ở và khai thác cho thuê phòng khách sạn. Sức hút của thị trường thúc đẩy các nhà đầu tư phát triển hàng loạt dự án mới.

Thị trường bất động sản condotel Đà Nẵng đang phát triển và thu hút phần lớn khách hàng ngoài thành phố đến đầu tư. Ảnh: TRIỆU TÙNG

Condotel trở thành xu thế bất động sản đầy tiềm năng

Các chuyên gia nhận định, condotel sẽ là xu hướng đầu tư mới lên ngôi trong năm 2016 bởi những ưu điểm nổi bật của dòng sản phẩm về giá, vị trí, lợi nhuận, cơ hội (đầu tư - nghỉ dưỡng - cho thuê - trao đổi). Với việc mang lại những giá trị “kép”, condotel đang trở thành xu hướng đầu tư mới của BĐS nghỉ dưỡng được nhiều người ưa chuộng và chọn lựa. Nhà đầu tư dự án đã thiết kế để dịch chuyển từ căn hộ có một chủ sở hữu riêng, với đầy đủ tiện nghi như: phòng khách, phòng ngủ, bếp ăn, vật dụng… phục vụ cuộc sống gia đình, vừa dùng để ở, vừa có thể cho thuê lại như một phòng của khách sạn. Mô hình BĐS này được nhiều nước trên thế giới ưa chuộng và bắt đầu gia nhập thị trường Việt Nam, nhanh chóng trở thành “cơn sốt” bởi có lợi thế cạnh tranh hơn hẳn so với các khu nghỉ dưỡng truyền thống.

Báo cáo nghiên cứu mới đây của Công ty TNHH CBRE Việt Nam (CBRE) cho thấy, tại thị trường căn hộ khách sạn trên địa bàn Đà Nẵng trong nửa đầu năm 2016 đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh về nguồn cung, với 2.436 căn từ 6 dự án. Tổng nguồn cung căn hộ khách sạn tăng lên 3.084 căn, trong đó phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng cao nhất (76%), tiếp theo là phân khúc trung cấp (16%) và phân khúc hạng sang (9%). Nhiều khả năng vào quý III-2016, thị trường Đà Nẵng sẽ đón nhận thêm 800 căn condotel từ 2 dự án Tourane Condotel và Condotel Central Coast Đà Nẵng.

Theo CBRE, do ảnh hưởng từ nguồn cung mới, so với quý 4 năm ngoái, giá bán bình quân của các dự án ở phân khúc cao cấp giảm 4,8%, các dự án ở phân khúc trung cấp tăng nhẹ ở mức 0,4%, trong khi giá của các dự án hạng sang không thay đổi. Trong 6 tháng đầu năm 2016, thị trường căn hộ bán truyền thống đón nhận gần 1.000 căn hộ mới, tăng 44,6% so với cùng kỳ năm trước, trong đó nhiều nhất là những dự án trung cấp và bình dân, chiếm 78,9% tổng nguồn cung.

Ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE nhận xét, condotel đang trở thành một trong những hướng đầu tư BĐS nghỉ dưỡng được dự báo sẽ bùng nổ. Các sản phẩm condotel mang đến cho nhà đầu tư Việt Nam nhiều lựa chọn hơn. Đây cũng là hướng kinh doanh mang lại lợi nhuận lớn, dịch vụ tốt và giàu tiềm năng ở Việt Nam. Bên cạnh đó, đầu tư condotel tại Việt Nam đang là xu hướng không chỉ hấp dẫn các dòng vốn nội địa mà còn thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế.

“Các nhà đầu tư ngoại quốc khi nghiên cứu thị trường condotel Việt Nam sẽ chú ý thương hiệu chủ đầu tư, đối tác thiết kế, quản lý vận hành. Họ có nhiều kinh nghiệm để nhìn thấy những ưu thế vượt trội về giá của các sản phẩm có vị trí đẹp. Bên cạnh đó, mức giá sản phẩm hợp lý, lạm phát ổn định, mức cam kết lợi nhuận lớn cũng như tiềm năng sinh lời bền vững tại thị trường du lịch đang tăng trưởng mạnh mẽ là những điểm cộng của mô hình condotel tại Việt Nam”, ông Marc Townsend nhận xét và cho biết hiện có một số nhà đầu tư nâng mức lợi nhuận tối thiểu cho chủ sở hữu lên 12%. Tuy nhiên, sẽ không lấy gì bảo đảm cho việc duy trì thường xuyên cho các nhà đầu tư vào thị trường condotel.

Rủi ro

Condotel là mô hình huy động vốn của chủ dự án thông qua hình thức bán BĐS rồi thuê lại chính BĐS đó thuộc phạm vi quy định pháp luật cho phép. Tính pháp lý của mô hình này là một dịch vụ quản lý BĐS theo Luật Kinh doanh BĐS hiện hành. Tuy nhiên, các chuyên gia nghiên cứu về BĐS lo ngại và khuyến cáo nhà đầu tư phải nghiên cứu kỹ năng lực tài chính, thương hiệu doanh nghiệp đầu tư dự án để quyết định đầu tư. Chất lượng căn hộ cũng là vấn đề quan tâm, bởi nhà đầu tư dự án đẩy giá bán lên cao so với giá trị thực của căn hộ để sau đó nâng mức lãi thuê lại căn hộ để cho thuê. Việc thường xuyên khai thác căn hộ cũng làm chất lượng căn hộ nhanh chóng xuống cấp. Lợi nhuận đầu tư là điều mà nhà đầu tư rất quan tâm nên trước khi đầu tư condotel, cần cân nhắc yếu tố cơ bản, đó là khu vực đầu tư căn hộ khách sạn có tốc độ tăng trưởng phát triển khách du lịch tốt không, chủ đầu tư dự án là ai, năng lực của đơn vị quản lý cho thuê, chính sách chia sẻ lợi nhuận, hợp đồng pháp lý, sản phẩm có tính khác biệt không…

Thời gian gần đây, việc đầu tư căn hộ ở Đà Nẵng cũng có những bất lợi cho nhà đầu tư. Điển hình như dự án căn hộ The Summit (đường Ngô Quyền, quận Sơn Trà) của chủ đầu tư Meridian Land. Dự án được khởi công vào tháng 5-2010; thời điểm đó, dự án là điểm nhấn của thị trường phân khúc căn hộ Đà Nẵng. Thế nhưng, giờ đây, nó đang đối mặt hàng loạt đơn kiện từ khách hàng và những nhà tài trợ vốn. Tuy nhiên, hiện nay hàng trăm khách hàng và ngân hàng tài trợ vốn đang “sa lầy” với khoản tiền lên đến hàng trăm tỷ đồng đã nộp cho chủ đầu tư. Trong khi đó, người chịu trách nhiệm trước pháp luật của dự án thì liên tục thay đổi, né tránh trách nhiệm.

TRIỆU TÙNG