Đầu tư phát triển bất động sản công nghiệp

Đà Nẵng là địa phương sớm hình thành các khu công nghiệp, khu chế xuất (KCN-KCX). Tuy nhiên, việc hình thành một thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp đang bỏ ngỏ trong lúc đây là tiềm năng để phát triển thành thị trường và hướng tới xây dựng các khu đô thị sinh thái.

Xu hướng nhà đầu tư lựa chọn thị trường bất động sản công nghiệp có tính riêng biệt để đáp ứng nhu cầu phát triển sản xuất kinh doanh. Trong ảnh: Nhà máy ô-tô Nissan tại Khu công nghiệp Hòa Khánh.

Thực trạng đầu tư phát triển các KCN

Sau KCN Hòa Khánh hình thành từ trước năm 1975, năm 1993 đặt dấu mốc quan trọng đối với sự phát triển của các khu công nghiệp (KCN) trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, đó là sự ra đời của khu chế xuất An Đồn (nay là KCN Đà Nẵng). Qua hơn 20 năm xây dựng và phát triển, đến nay thành phố Đà Nẵng đã có 6 KCN tập trung, bao gồm: KCN Hòa Khánh, KCN Đà Nẵng, KCN Liên Chiểu, KCN Hòa Khánh mở rộng, KCN Hòa Cầm và KCN Dịch vụ thủy sản Đà Nẵng, với quy mô hơn 1.055ha, tỷ lệ lấp đầy chiếm 86,92%. Trong những năm qua, cùng với việc hoàn thiện thể chế, chính sách đầu tư vào các KCN, công tác cải cách thủ tục hành chính thực hiện theo hướng công khai, minh bạch, thuận tiện theo cơ chế “một cửa, một đầu mối quản lý”, góp phần hỗ trợ tốt nhất cho nhà đầu tư. Ngoài ra, việc công khai thông tin quỹ đất trong các KCN cũng tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp (DN) trong và ngoài nước có nhu cầu đầu tư sản xuất, kinh doanh.

Tuy nhiên, hiện tổng diện tích đất sản xuất ở KCN còn lại có thể cho thuê là 97,97ha, trong đó diện tích đất đã có hạ tầng 68,75ha là diện tích quá nhỏ bé so với nhu cầu sử dụng đất ở các KCN hiện nay. Hơn nữa, các KCN ở thành phố hiện có quy mô nhỏ, đa số nằm xen kẽ trong các khu dân cư. Nhiều dự án bên ngoài di dời vào KCN phần lớn thiếu những điều kiện cơ bản như thiết bị công nghệ, thị trường, không có năng lực tài chính. Bên cạnh đó, một số DN không có nhu cầu đầu tư vẫn lập dự án sản xuất để thuê đất, nhưng qua nhiều năm không triển khai dự án, sau đó chuyển nhượng hoặc cho thuê nhà xưởng để thu lợi. Qua rà soát 419 DN vào tháng 11-2015 trong 6 KCN, có khoảng 60% DN có năng lực sản xuất, có 40% dự án không có năng lực sản xuất hoặc năng lực sản xuất thấp…

Trong khi đó, nhu cầu sử dụng đất của nhiều DN chưa được đáp ứng. Theo Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa (DNNVV) thành phố, DNNVV hiện chiếm 96-97% số lượng DN trên địa bàn nhưng đối tượng này chưa được quan tâm đúng mức trong việc thuê đất tạo mặt bằng sản xuất. Chưa kể yêu cầu của các KCN là phải thuê diện tích lớn, đóng tiền một lần trong 50 năm..., việc thuê đất ngoài KCN cũng gặp khó do phải đấu giá, trong khi nguồn lực của DN hạn chế.

Hiệp hội chủ động thành lập Công ty CP Đầu tư cụm công nghiệp nhỏ và vừa với vốn ban đầu 6,8 tỷ đồng, hoạt động phi lợi nhuận để xây dựng hạ tầng, phát triển BĐS công nghiệp cho các DNNVV thuê lại nhưng vẫn chưa được triển khai. Ông Hà Giang, Chủ tịch Hội Doanh nhân quận Cẩm Lệ cũng đề xuất theo hướng chính quyền thành phố ủng hộ chủ trương để DN đầu tư BĐS công nghiệp tại khu công nghiệp Hòa Cầm mở rộng. “Chúng tôi sẵn sàng chịu chi phí đền bù giải tỏa, đầu tư hạ tầng và nhà xưởng…”, ông Hà Giang nói.

Hình thành bất động sản công nghiệp sinh thái

Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố Đà Nẵng lần thứ XXI (nhiệm kỳ 2015-2020) đề ra ba đột phá chiến lược, trong đó đột phá đầu tiên là “Tập trung thu hút đầu tư phát triển các ngành công nghiệp công nghệ cao, công nghệ thông tin; khuyến khích phát triển mạnh công nghiệp phụ trợ”.

Để thực hiện mục tiêu này cần đầu tư và hình thành một thị trường BĐS công nghiệp. Lâu nay, khi nói đến BĐS, hầu hết đều chỉ nhắc tới các dự án đất nền, biệt thự liền kề, căn hộ chung cư, căn hộ văn phòng cho thuê…, ít quan tâm đến loại hình BĐS công nghiệp với việc xây dựng nhà xưởng, cho thuê xí nghiệp, kho bãi, các dự án đầu tư mặt bằng phục vụ sản xuất...

Xu hướng hiện nay là đầu tư các KCN sinh thái. Nơi đây, các DN sản xuất và dịch vụ có mối liên hệ mật thiết trên cùng một lợi ích, cùng hướng tới một hoạt động mang tính xã hội, kinh tế và môi trường chất lượng cao, thông qua sự hợp tác trong quản lý các vấn đề môi trường và tài nguyên. Cơ hội để đầu tư phát triển KCN sinh thái và xây dựng thị trường BĐS công nghiệp là UBND thành phố vừa có chủ trương đầu tư phát triển các KCN mới giai đoạn 2016 - 2020. Trong giai đoạn này sẽ đầu tư 4 KCN có quy mô diện tích 1.626ha.

Cụ thể, KCN Hòa Cầm (giai đoạn 2) có diện tích 176,6ha, KCN Hòa Nhơn diện tích 545,8ha, KCN Hòa Ninh diện 676,6ha và KCN Hòa Sơn diện tích 227ha. Được biết, đây sẽ là các KCN được ưu tiên thu hút các ngành nghề công nghiệp sạch, ít ô nhiễm môi trường, do đó thành phố yêu cầu các DN phải có hệ thống xử lý nước thải sơ bộ đạt tiêu chuẩn B trước khi đấu nối vào hệ thống chung, xử lý đạt tiêu chuẩn A trước khi thải ra môi trường. Hiện Viện Quy hoạch xây dựng thành phố đã xác định ranh giới, khu vực quy hoạch các dự án KCN mới để triển khai công tác quản lý, dự kiến đến năm 2017 sẽ triển khai đầu tư xây dựng.

Khi triển khai các KCN mới, chính quyền thành phố sẽ không bỏ vốn đầu tư cơ sở hạ tầng mà ưu tiên kêu gọi nhà đầu tư KCN có tiềm lực trong và ngoài nước (đặc biệt là các nhà đầu tư Mỹ, Nhật Bản, EU, Singapore, Hàn Quốc…) đầu tư xây dựng hạ tầng theo hình thức công- tư (PPP). Nhà đầu tư sẽ thực hiện các chi phí về đền bù giải tỏa, xúc tiến đầu tư, xác định giá thuê đất… để hình thành một thị trường BĐS công nghiệp.

Theo nghiên cứu của Công ty Tư vấn BĐS Savills Việt Nam, những triển vọng về thu hút đầu tư nước ngoài và các hiệp định kinh tế được ký kết sẽ làm cho thị trường BĐS công nghiệp phát triển. Đó là cơ hội để Đà Nẵng sớm hình thành thị trường BĐS công nghiệp sinh thái. Minh chứng cho nhận định trên, tháng 10-2016, Công ty TNHH Phát triển Semcorp (Singapore) nghiên cứu khả thi triển khai dự án Khu công viên phần mềm tích hợp hiện đại, thông minh, thân thiện tại khu đô thị Đa Phước. Sức hấp dẫn này đến với nhà đầu tư là BĐS công nghiệp sinh thái từ dự án khu đô thị mang lại.

Bài và ảnh: Triệu Tùng