Condotel - bài toán khó cho quản lý đô thị - Bài 1: Phát triển biến dạng

Theo quy định, việc phát triển loại hình bất động sản (BĐS) căn hộ khách sạn (condotel) không được hình thành đơn vị ở. Tuy nhiên, quy hoạch và đầu tư condotel ở Đà Nẵng đang xuất hiện những khoảng sáng - tối, gây khó khăn trong hoạt động quản lý thị trường BĐS và phát triển đô thị.

Khách sạn À la carte là nơi đầu tiên ở thành phố triển khai loại hình BĐS Condotel.Ảnh: TRIỆU TÙNG

Bài 1: Phát triển biến dạng

Thị trường BĐS nghỉ dưỡng với phân khúc condotel đang được ghi nhận phát triển thành công và nở rộ tại Đà Nẵng; trong 2 năm gần đây, tốc độ phát triển mạnh hơn cả Nha Trang (Khánh Hòa) và Phú Quốc (Kiên Giang). Tuy nhiên, tại Đà Nẵng cũng ghi nhận sự phát triển “biến dạng” của condotel. Ông Rudolf Hever, Giám đốc Tư vấn quốc tế của Tập đoàn Savills khu vực châu Á - Thái Bình Dương cảnh báo: “Condotel mang đến thời kỳ “vàng” cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng, nhưng sau tăng trưởng là bất an”.

Từ năm 2015 đến nay, thị trường BĐS Đà Nẵng có dấu hiệu tăng trở lại, đã xuất hiện xu hướng nhà đầu tư đề nghị được chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất xây dựng theo hình thức condotel. Có thể điểm qua hàng loạt dự án condotel đã và đang được triển khai tại Đà Nẵng như: À La Carte, Ariyana Đà Nẵng, F-Home, Alphanam Luxury, Central Coast, TMS Luxury Hotel… Hàng loạt dự án condotel đang được đầu tư xây dựng, nhiều dự án đề nghị chuyển đổi từ BĐS căn hộ để ở sang condotel.

Một trong những BĐS condotel xuất hiện đầu tiên ở Đà Nẵng phải kể đến là khách sạn A La Carte. Đây là dự án căn hộ khách sạn - condotel do Công ty CP Dịch vụ hàng không Thăng Long (TASECO) làm chủ đầu tư. Dự án có diện tích 1.120.27 m², công trình có quy mô 21 tầng, 1 tầng hầm và 1 tầng áp mái, gồm 170 phòng căn hộ khách sạn và 38 phòng khách sạn đạt tiêu chuẩn 4 sao.

Đây là dự án phát triển BĐS condotel thuần túy, đúng nghĩa về loại hình kinh doanh căn hộ - khách sạn. Tuy nhiên, dự án À La Carte chưa đáp ứng quy chuẩn xây dựng với yêu cầu 100m² diện tích căn hộ phải có chỗ để xe 20m². Dự án À La Carte cùng các dự án ở khu vực đang gây áp lực lớn lên hạ tầng giao thông đô thị.

Dự án F.Home nằm tại khu vực trung tâm thành phố chuyển đổi chóng vánh từ dự án chung cư thương mại chuyển sang dự án nhà ở xã hội và nay được chào bán theo dạng căn hộ khách sạn (condotel).

Tuy nhiên, sự xuất hiện của BĐS condotel tạo bất ngờ bằng ngả rẽ khó hiểu của loại hình BĐS condotel tại Đà Nẵng khi dự án F-Home được chào bán và thực hiện giao dịch trên thị trường. Chủ đầu tư dự án là Công ty CP Lương thực Đà Nẵng. Dự án F-Home tại 16 Lý Thường Kiệt (quận Hải Châu) có diện tích 4.105m², diện tích sàn xây dựng 78.000m². Dự án cao 27 tầng và được đầu tư phát triển nén với 560 căn hộ. Từ dự án căn hộ chung cư, chủ đầu tư đã lập hồ sơ chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang loại hình nhà ở xã hội.

Cụ thể, dự án F-Home Đà Nẵng được Bộ Xây dựng đưa vào danh sách 59 dự án nhà ở xã hội để khách hàng được vay vốn ưu đãi từ gói 30.000 tỷ đồng. Thế nhưng, trong 2 năm gần đây, F-Home được chào bán ra thị trường với phân khúc thị trường BĐS condotel. Từ loại hình BĐS nhà ở xã hội, F-Home như “vịt hóa thiên nga” bởi mỗi căn hộ sau khi đổi tên có giá giao dịch từ vài trăm triệu đồng nay chào bán trên 1 tỷ đồng, tương ứng giá bán 18,9 triệu đồng/m². Từ căn hộ nhà ở xã hội, chủ đầu tư hiện nay không ngần ngại thông tin đến khách hàng rằng, đây là dự án condotel đẳng cấp 5 sao (?!).

Sự phát triển BĐS condotel tại Đà Nẵng cũng chứng kiến sự điều chỉnh quy hoạch cấp tập với hàng loạt dự án được điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, thiết kế kiến trúc để chuyển từ đất thương mại dịch vụ sang condotel, phòng khách sạn và căn hộ chung cư sang condotel. Hàng loạt dự án du lịch ven biển, dự án khu đô thị mới cũng quy hoạch phát triển BĐS condotel. Ngay tại trung tâm thành phố, dự án Khu phức hợp Trung tâm thương mại và căn hộ Golden Square cũng đã được điều chỉnh khối chung cư 36 tầng sang BĐS condotel với 416 căn.

Sở Xây dựng cho biết, lãnh đạo thành phố luôn xác định loại hình BĐS condotel là căn hộ khách sạn du lịch, không hình thành đơn vị ở. Tuy nhiên, BĐS condotel ở Đà Nẵng đã có sự phát triển chệch hướng, condotel đã hình thành đơn vị nhà ở như dự án F-Home. Mới đây, đầu tháng 10-2017, chủ dự án TMS Luxrury Hotel tại phường Mỹ An (quận Ngũ Hành Sơn) ào ạt chào bán condotel với cam kết cung cấp quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho nhà đầu tư thứ cấp. Đây là bước đi chuyển hướng từ căn hộ khách sạn thuần túy sang loại hình nhà ở.

Phát triển BĐS condotel cũng được đầu tư xây dựng trái phép như dự án khách sạn Mường Thanh và căn hộ chung cư cao cấp Sơn Trà. Dự án khách sạn Mường Thanh đã xây dựng sai phép 104 căn hộ và chào bán căn hộ chung cư qua sản phẩm BĐS condotel.

Bài và ảnh: TRIỆU TÙNG