Condotel (Condominium - Hotel) - tức căn hộ khách sạn được thiết kế trang bị nội thất như một căn hộ thông thường được chủ đầu tư đưa ra thị trường bất động sản để kinh doanh dưới dạng kinh tế chia sẻ trong khai thác du lịch nghỉ dưỡng. Thế nhưng, từ sự đổ vỡ trong hợp tác đầu tư tại dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (Cocobay) có nguyên nhân xuất phát từ cơ sở pháp lý dẫn đến những bất ổn của thị trường, gây tác động đến đời sống xã hội và những hệ lụy về sự phát triển đô thị.
Bài 1: Nguy cơ đổ vỡ thị trường bất động sản condotel
Các dự án condotel (căn hộ khách sạn) đang phát triển mạnh mẽ trong thời gian vừa qua ở các đô thị ven biển Việt Nam. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành liên quan đến đầu tư xây dựng, kinh doanh... chưa có quy định cụ thể đối với loại hình này. Hiện các dự án condotel đang gặp khó khăn, nhiều dự án có nguy cơ đổ vỡ nếu Nhà nước không nhanh chóng ban hành quy định cụ thể về loại hình bất động sản mới mẻ này.
 |
| Dừng thực hiện chi trả lợi nhuận theo hợp đồng với khách hàng là chủ sở hữu căn hộ khách sạn condotel từ ngày 1-1-2020 tại Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (Cocobay). |
Các dự án condotel phát triển tại Việt Nam chủ yếu tập trung tại các đô thị ven biển, có thế mạnh về du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc... Có thời điểm, Đà Nẵng là địa phương dẫn đầu cả nước về tỷ lệ căn hộ condotel. Tại Đà Nẵng, các dự án condotel bắt đầu phát triển mạnh mẽ từ năm 2016. Tính đến nay, đã có 9 dự án được cấp phép xây dựng với trên 9.300 căn; trong đó các dự án có quy mô lớn như: khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (1.969 căn), Ánh Dương - Soleil (3.252 căn), Condo1 và Condo2 thuộc dự án Ariyana (1.440 căn), Condotel Ngô Quyền Đà Nẵng (864 căn), Hòa Bình Xanh Đà Nẵng (768 căn), tháp CT3 và CT7 thuộc dự án Đà Nẵng Times Square (591 căn)... Hầu hết các dự án này đã được cấp phép theo hình thức căn hộ lưu trú ngắn hạn và không hình thành đơn vị ở (không phát sinh hộ gia đình để cư trú).
Theo thông tin từ Sở Xây dựng, do đây là loại hình bất động sản mới tại Việt Nam, pháp luật chưa quy định cụ thể về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng nên cơ quan quản lý Nhà nước, chủ đầu tư và các đơn vị tư vấn gặp rất nhiều khó khăn trong công tác thiết kế, thẩm tra, thẩm định, phê duyệt các dự án condotel. Ngoài ra, hiện nay các chủ sở hữu căn hộ condotel ký hợp đồng cho chủ đầu tư thuê lại để quản lý, vận hành, khai thác và phân chia lợi nhuận. Đây là hợp đồng dân sự trong hợp tác kinh doanh.
Thị trường căn hộ condotel tại thành phố vừa chứng kiến cú sốc lớn khi ngày 16-11-2019, Công ty CP Đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô (Công ty Thành Đô) tổ chức hội nghị khách hàng phát đi thông báo đến các khách hàng tại dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (Cocobay) về việc ngừng chi trả lợi nhuận của loại hình condotel tại dự án.
Theo thông báo do ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch HĐQT của Công ty Thành Đô ký, thì do khung pháp lý của loại hình condotel chưa được quy định cụ thể nên hoạt động kinh doanh bất động sản loại hình này vẫn còn nhiều bất cập, thủ tục pháp lý tại địa phương có nhiều vướng mắc nên đã ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động khai thác vận hành của tổ hợp Cocobay.
Theo đó, kể từ ngày 1-1-2020, Công ty Thành Đô buộc phải chấm dứt việc chi trả thu nhập cam kết theo phụ lục 06 của hợp đồng mua bán. Khoản thu nhập cam kết từ khi ký hợp đồng mua bán cho đến ngày 31-12-2019, Công ty Thành Đô đã chi trả (không thu hồi) và sẽ tiếp tục chịu trách nhiệm chi trả cho chủ sở hữu. Công ty Thành Đô đưa ra bốn nhóm giải pháp cho khách hàng lựa chọn.
Ông Mai Huy Tân, Giám đốc Công ty TNHH Nhịp cầu Việt Đức - nhà đầu tư condotel hàng đầu ở dự án Cocobay, cho biết năm 2016 ông đã đầu tư hơn 600 tỷ đồng mua các sản phẩm bất động sản du lịch và được cam kết lợi nhuận là 12,5% mỗi năm. Việc chủ dự án là Công ty Thành Đô dừng thực hiện hợp đồng theo cam kết thanh toán lợi nhuận tác động đến nhà đầu tư như ông Tân bởi áp lực từ nguồn lãi vay ngân hàng để đầu tư.
Theo các chuyên gia bất động sản, mức cam kết lợi nhuận 8-12%/năm là con số khó có thể thực hiện được. Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho biết, cách đây 2-3 năm, khi condotel phát triển bùng nổ tại Việt Nam, cam kết lợi nhuận là chính sách phổ biến của các chủ đầu tư để thu hút khách hàng:
Dường như đã xảy ra một cuộc cạnh tranh giữa các dự án về mức lợi nhuận cam kết, dẫn đến những mức lợi nhuận cam kết cao khó tin. Chúng tôi cho rằng, mức cam kết lợi nhuận 4-6% là mức hợp lý để bảo đảm lợi nhuận cho thuê ổn định, trong trường hợp này người mua vẫn được sử dụng một số ngày nghỉ miễn phí và có cơ hội tiềm năng đạt được lợi nhuận thoái vốn trong trung đến dài hạn, đặc biệt đối với sản phẩm ven biển.
 |
| Dừng thực hiện chi trả lợi nhuận theo hợp đồng với khách hàng là chủ sở hữu căn hộ khách sạn condotel từ ngày 1-1-2020 tại Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (Cocobay). |
Theo ông Troy Griffiths, qua thời gian, khi các dự án condotel đi vào vận hành, những cam kết lợi nhuận 12%/năm trước đây mới hé lộ tính bất khả thi, dẫn đến việc phải chấm dứt cam kết lợi nhuận với các chủ sở hữu condotel.
Diễn biến này của thị trường phần nào đã được dự đoán trước. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm thường tính mức lợi nhuận cam kết vào giá bán condotel ban đầu nhưng không đầu tư lại mức chênh lệch này vào dự án.
Nhà đầu tư condotel vì vậy không nhận lại được giá trị từ phần chênh lệch mà họ phải trả so với giá thị trường, thì những mức lợi nhuận cam kết cao trong dài hạn càng trở nên hấp dẫn đến mức phi lý. Chắc chắn sẽ có thêm các trường hợp dự án condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết, bởi có thể nhìn thấy đâu đó trên thị trường vẫn tồn tại các dự án chưa được chủ đầu tư đúng mức từ phần bù thu được khi bán hàng.
Anh Lâm Quang Bình, nhà tư vấn đầu tư tại Đà Nẵng phân tích, việc Cocobay Đà Nẵng hủy cam kết lợi nhuận 12% với khách hàng đã được dự báo trước. Bởi mức cam kết này là không thể, vì dựa trên những phân tích cụ thể về các resort, khách sạn trong hoạt động kinh doanh, thì việc lợi nhuận 12%/năm là rất khó thực hiện. Việc đưa ra cam kết 12%/năm là thiếu cơ sở khoa học trong kinh doanh.
Tại cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ diễn ra chiều 2-12-2019, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho biết, Chính phủ, Bộ Xây dựng đã có hàng loạt động thái cảnh báo về sự phát triển nóng và rủi ro của loại hình bất động sản (BĐS) condotel. Cả nước có hơn 30.000 căn hộ condotel, loại hình căn hộ du lịch phát triển từ năm 2015, cao trào là năm 2016-2017, sau đó thì giảm mạnh. Các dự án condotel tới năm 2019 giảm khoảng 80% so với lúc cao điểm, giao dịch giảm một nửa.
Condotel là căn hộ khách sạn, phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng nhưng có đặc điểm là sở hữu của một chủ thể (chủ đầu tư thứ cấp) trong tổng thể của một khách sạn thuộc sở hữu của một chủ đầu tư. Loại hình này hiện có một số vướng mắc về mặt pháp lý.
Cụ thể, hiện chỉ có Luật Du lịch quy định các loại hình cơ sở lưu trú du lịch, bao gồm biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, nhà ở/văn phòng cho khách du lịch thuê. Còn các luật có liên quan như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai lại chưa có quy định. “Đến nay quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cho condotel cũng chưa có, dẫn đến chúng ta chưa triển khai việc cấp quyền sở hữu cho loại hình này. Bên cạnh đó, việc vận hành, quản lý condotel trong Luật Kinh doanh BĐS cũng chưa quy định rõ... dẫn đến việc quản lý, sử dụng chưa có quy định điều chỉnh”, ông Lê Quang Hùng nói.
Từ năm 2017, Bộ Xây dựng và các tỉnh, thành phố đã có báo cáo về việc phát triển quá nóng của thị trường này và đề nghị phải siết chặt quản lý. Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi 63 tỉnh, thành phố; đặc biệt là những tỉnh, thành phố có nhiều condotel, lưu ý trong việc thẩm định chất lượng, chủ trương đầu tư, chú ý vấn đề chỉ tiêu dân số, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật để tránh việc biến condotel thành nhà ở... “Việc này khiến từ năm 2018 đã giảm hẳn việc xem xét chủ trương đầu tư condotel”, ông Hùng nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo đối với vấn đề condotel, đặc biệt là Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23-4-2019 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, trong đó có condotel.
Theo đó, Thủ tướng giao Bộ Xây dựng nghiên cứu, ban hành các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy chế vận hành condotel...; giao Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với condotel và cấp quyền sở hữu đối với condotel. Tất cả văn bản này được yêu cầu phải xong trong tháng 12-2019 để tạo hành lang pháp lý hoàn chỉnh cho loại hình condotel.
Bài và ảnh: TRIỆU TÙNG
