Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Tháo gỡ vướng mắc trong đầu tư, kinh doanh

Qua lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại diện một số đơn vị, sở, ngành chỉ ra những điểm chồng chéo với các văn bản quy phạm pháp luật khác cần bổ sung, điều chỉnh để tháo gỡ các vưỡng mắc.

Các ý kiến góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm góp phần tháo gỡ những vướng mắc để thúc đẩy phát triển. TRONG ẢNH: Đô thị quận Sơn Trà ngày càng phát triển. Ảnh: H.HIỆP

Bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất

Theo Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam - Chi nhánh Đà Nẵng (VCCI Đà Nẵng), qua rà soát dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), VCCI Đà Nẵng nhận thấy một số quy định chưa bảo đảm tính thống nhất, có thể gây khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh. Chẳng hạn, tại Điều 5 của dự thảo không có quy định cho cá nhân người nước ngoài là người sử dụng đất, không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

Trong khi đó, theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 thì người nước ngoài được thừa nhận quyền sở hữu nhà ở. Tại Điều 19, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”. Do đó, cần xem xét lại và quy định cụ thể, phù hợp về người sử dụng đất đối với người nước ngoài trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để bảo đảm tính đồng bộ trong hệ thống pháp luật.

Bên cạnh đó, tại Điều 29 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng chưa quy định về các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là các trường hợp mà tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 118, Luật Nhà ở không yêu cầu người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Do đó, cần bổ sung quy định nói trên để bảo đảm sự thống nhất giữa các luật. VCCI Đà Nẵng cũng đề nghị bổ sung hòa giải thương mại có thể được sử dụng trong hòa giải tranh chấp đất đai nhằm tăng sự lựa chọn và tăng hiệu quả của phương thức giải quyết tranh chấp đất đai bằng hòa giải (Điều 224).

Cũng theo VCCI Đà Nẵng, trong Mục 2, Chương XIII, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về chế độ sử dụng đất, rất khó để phân định đất và chế độ sử dụng đất để xây dựng các dạng bất động sản nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch (condotel), biệt thự biển...

Trên thực tế, có nhiều dự án nghỉ dưỡng để xây dựng condotel, biệt thự biển đã được cơ quan Nhà nước chấp thuận cho các chủ đầu tư thực hiện theo hình thức đất ở không hình thành đơn vị ở. Do đó, dự thảo cần quy định rõ chế độ sử dụng đất đối với các dạng bất động sản nói trên và có quy định chuyển tiếp cho các dự án thuộc dạng bất động sản này trước thời điểm Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực.

Thời gian qua, có nhiều nhà đầu tư mua nhiều lô đất ở rồi xây trung tâm thương mại, khách sạn, căn hộ du lịch... cao tầng nhưng đang gặp khó khăn về xác định nghĩa vụ tài chính, cần bổ sung quy định trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Ảnh: H.H

Có lộ trình miễn, giảm tiền đất để thu hút đầu tư

Thời gian qua, trên địa bàn thành phố có những nhà đầu tư mua nhiều lô đất ở để xây dựng trung tâm thương mại kết hợp khách sạn. Nên cần điều chỉnh mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất thương mại dịch vụ. Theo quy định hiện nay về bảng giá đất, đất ở có giá trị cao nhất, đất thương mại có giá trị bằng 80% đất ở. Tuy nhiên, sau khi chuyển mục đích sử dụng đất ở thành đất thương mại dịch vụ thì có hệ số sử dụng đất cao hơn rất nhiều lần so với đất ở, do đất thương mại dịch vụ được xây tòa nhà cao 40 tầng, còn đất ở chỉ được nhà cao tối đa 9 tầng, dẫn đến phát sinh nghĩa vụ tài chính về đất.

Do đó, các sở, ban, ngành của thành phố đề nghị dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần quy định cụ thể về thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất làm tăng hệ số sử dụng đất.

Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Quang Vinh cho rằng: “Đà Nẵng cũng vướng mắc nhiều trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất ở sang đất thương mại dịch vụ để xây cao tầng, làm tăng hệ số sử dụng đất, dẫn đến phát sinh nghĩa vụ tài chính, nhưng đến nay vẫn chưa tháo gỡ được. Vì vậy, cơ quan soạn thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần nghiên cứu, có quy định cụ thể về vấn đề này”.

Một điểm đáng chú ý tại Điều 152, dự thảo luật quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ trường hợp sử dụng đất tại đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị, dự án có xây dựng nhà ở thương mại, dự án có sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, căn cứ quy định này thì sắp tới, thành phố sẽ không còn được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và sẽ khó thu hút đầu tư, nhất là các dự án đầu tư xã hội hóa trong lĩnh vực y tế, môi trường, cụm công nghiệp... “Ban soạn thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cân nhắc và có lộ trình miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với khu vực đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị. Và đây là vấn đề thành phố đang rất lo lắng vì sợ ảnh hưởng đến thu hút đầu tư. Hiện, huyện Hòa Vang đang phấn đấu trở thành thị xã, cả thành phố sẽ trở thành đô thị, dẫn đến việc thu hút đầu tư của thành phố sẽ gặp nhiều khó khăn.

Thực tế, thành phố đang kêu gọi đầu tư xây dựng các cụm công nghiệp nhưng cũng rất khó. Các lĩnh vực y tế, giáo dục, môi trường, xử lý rác thải... lại càng khó thu hút đầu tư. Thành ủy, HĐND, UBND thành phố cũng đã chỉ đạo các sở, ban, ngành xây dựng nghị quyết của HĐND thành phố về chính sách khuyến khích xã hội hóa trên địa bàn thành phố giai đoạn 2022-2025 và hiện nay sắp trình HĐND thành phố để thông qua.

Nhưng với quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì sắp tới không thể trình HĐND thành phố thông qua nghị quyết nói trên được. Có những đơn vị trường học cũng đề nghị áp dụng miễn, giảm tiền thuê đất đối với đơn vị sự nghiệp tự chủ tài chính vì nếu không miễn, giảm thì nhà trường phải thu phí đối với sinh viên, ảnh hưởng đến xã hội”, ông Nguyễn Quang Vinh nói.

NAM TRÂN