Áp dụng thuế lũy tiến cho kinh doanh bất động sản

Trong Diễn đàn “Thị trường bất động sản miền Trung - Tiềm năng và triển vọng”, Bộ Xây dựng đã cho biết quan điểm quản lý và điều hành thông qua cơ chế chính sách về thị trường bất động sản.

Bộ Xây dựng dự kiến căn cứ hạn mức đất ở để tính thuế lũy tiến đối với kinh doanh bất động sản.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết: Thị trường bất động sản hiện nay đang phát triển nóng. Do đó, Chính phủ đã có những biện pháp để giảm lạm phát và chống đầu cơ. Hiện nay, giao dịch bất động sản và chứng khoán là những thị trường rất nhạy cảm. Vì thế, chỉ cần thay đổi nhỏ trong chính sách cũng có thể làm ảnh hưởng đến toàn cục. Cũng như các địa phương khác, thị trường bất động sản ở Đà Nẵng hay khu vực miền Trung có thể phát triển hay đóng băng là do các chính sách điều hành vĩ mô và đồng bộ.

Xét trên toàn cục, thị trường bất động sản hiện nay mới chỉ là bước khởi đầu. Bản chất của những cơn sốt đất thời gian vừa qua là do thị trường đang quá thiếu nguồn cung. Bên cạnh đó, một trong những yếu tố tác động đến giá nhà đất là tốc độ đô thị hóa tăng nhanh. Theo số liệu thống kê từ Vụ Kiến trúc quy hoạch xây dựng (Bộ Xây dựng), tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam năm 1999 là 23,6%, năm 2004 tăng 25,8%, dự báo năm 2010 tăng lên 33%. Diện tích đất đô thị sẽ tăng gấp bốn lần trong hơn 10 năm nữa, từ 105.000 héc ta hiện nay lên đến 460.000 héc ta vào năm 2020, do nhu cầu về nhà ở rất lớn khi phải đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu, dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025. Từ thống kê trên, trung bình mỗi năm Việt Nam phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam Tại thành phố Đà Nẵng, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản chiếm trên 90%. Tuy nhiên, tất cả các phân khúc thị trường, đặc biệt là văn phòng và nhà ở vẫn đang thiếu hụt. Nguồn cung sẽ không tăng và giá sẽ tiếp tục cao trong tất cả loại hình bất động sản, nếu như các thủ tục hướng dẫn, bao gồm các thủ tục cấp phép xây dựng không rõ ràng và hiệu quả hơn.

Tại thời điểm này, khi mà nhu cầu nhà ở tăng cao, thị trường bất động sản đang nóng, các nhà đầu tư đổ xô vào những dự án xây dựng nhà ở, chung cư cao tầng là điều tất yếu. Các nhà đầu tư nhà đất nhìn thấy lợi nhuận từ thị trường đầy tiềm năng này và nhiều nguồn tiền từ các nhà đầu tư bất động sản trong nước và nước ngoài, ngân hàng, các quỹ đầu tư, dòng tiền từ thị trường chứng khoán... đang đổ vào đây. Cụ thể, năm 2007 đã có 70% số vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (vốn FDI) được đưa vào thị trường bất động sản.

Cũng theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam: Từ trước đến nay, chính sách về nhà đất đang bị tắc ở các thủ tục giấy tờ, cả về thủ tục đất đai và thủ tục xây dựng. Các thủ tục để triển khai các dự án bất động sản rất phức tạp và chậm trễ. Từ việc cấp “sổ đỏ” (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) chậm trễ, đến việc không giải phóng được mặt bằng, không lập được quy hoạch... khiến doanh nghiệp phải chờ đợi, không thể triển khai được dự án. Sau 3 lần thay đổi Luật Đất đai tính đến ngày 31-12-2007, cả nước đã cấp được khoảng 25 triệu giấy chứng nhận cho các loại đất, trong đó đất nông nghiệp đạt 82,7%, đất lâm nghiệp đạt 65,2%, đất ở tại đô thị đạt 65,2%, đất nông thôn đạt 80,2%, đất chuyên dùng đạt 39%.

Tuy nhiên so với yêu cầu đặt ra thì tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm, nhất là đất đô thị, đất chuyên dùng và đất lâm nghiệp. Bên cạnh đó, một số tỉnh, thành phố còn tồn đọng nhiều giấy chứng nhận do người sử dụng đất chưa đến nhận. Ước tính còn số đó là 100.000 giấy.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam dẫn chứng: cũng với nội dung quản lý thị trường bất động sản, tại Thái Lan, chỉ mất 5 tháng để cấp các thủ tục giấy tờ, trong khi ở nước ta là 2 đến 3 năm để dự án bắt đầu chính thức được khởi động. Về việc này, Thủ tướng Chính phủ vừa có chỉ thị cho Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng khẩn trương rà soát, rút ngắn các thủ tục quy trình để các dự án sớm được triển khai.

Thị trường bất động sản có đặc điểm là cần một lượng vốn rất lớn. Các doanh nghiệp bất động sản trong nước hầu hết là những doanh nghiệp có vốn ít, phần vốn đi vay ngân hàng rất lớn. Chỉ việc đền bù giải phóng mặt bằng đã rút hết nội lực về vốn. Chính vì thế, khi ngân hàng siết chặt tín dụng, doanh nghiệp chắc chắn sẽ lâm vào tình thế khó khăn. Thậm chí, doanh nghiệp nào yếu quá về tài chính, có thể bị phá sản khi phải vội vàng sang nhượng dự án để trả nợ ngân hàng.

Một giải pháp mà Bộ Xây dựng đề xuất với Chính phủ là thực thi thuế lũy tiến. Thuế sẽ áp dụng đối với các trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng có nhiều nhà đất vượt hạn mức quy định. Chính phủ đã giao cho Bộ Tài chính xây dựng mức thuế suất, còn Bộ Xây dựng sẽ định ra hạn mức nhà ở. Bộ Xây dựng sẽ ban hành định mức nhà ở ngay sau khi mức thuế suất được Bộ Tài chính soạn thảo xong. Mục tiêu là đến năm 2015 sẽ phải đạt mức bình quân nhà ở là 20 m2/đầu người. Vì vậy, dự kiến hạn mức nhà ở sẽ là 30 m2/đầu người. Tuy nhiên, việc đề ra hạn mức đất ở đối với hộ gia đình như thế này có thể dẫn đến chuyện tách hộ vì đất đai.

Việc tách hộ sẽ làm biến dạng các con số thống kê và quản lý các hộ gia đình. Đối với doanh nghiệp, Bộ Xây dựng chủ trương đánh thuế theo diện tích, không theo hạn mức. Điều này sẽ khuyến khích các doanh nghiệp tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả.

Đối với doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, Bộ Xây dựng chủ trương sẽ thu thuế đất, còn nhà ở coi như một loại hàng hóa, không đề ra hạn mức.Việc đánh thuế lũy tiến như thế này sẽ hạn chế được đầu cơ, thu thêm được dòng tiền từ đất đai. Dự kiến nguồn thu từ đất năm 2008 là 4.842 tỷ đồng. Tuy nhiên các bộ, ngành sẽ cố gắng tìm ra một giải pháp khả thi nhất có thể bao quát được tất cả các đối tượng, đặc biệt không bỏ sót đối tượng đầu cơ.

Thời gian tới, Chính phủ sẽ làm quyết liệt phát triển chương trình nhà ở xã hội với chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào chương trình này như miễn giảm tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ tín dụng cho vay tiền thông qua sự hỗ trợ của các ngân hàng phát triển và ngân hàng chính sách.

NAM PHƯƠNG (ghi)