Giảm mật độ xây dựng nhà phố

Gần đây, nhiều người dân trên địa bàn thành phố thắc mắc về quy định giảm mật độ xây dựng công trình nhà phố (nhà ở riêng lẻ). Liên quan đến vấn đề này, Sở Xây dựng cho biết các địa phương đang áp dụng theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD (có hiệu lực từ ngày 5-7-2021) của Bộ Xây dựng và Quy chế quản lý kiến trúc thành phố Đà Nẵng được ban hành theo Quyết định số 63/2023/QĐ-UBND ngày 28-12-2023 của UBND thành phố (có hiệu lực từ ngày 8-1-2024).

Một công trình nhà phố tại phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn đang được thi công dựa trên giấy phép xây dựng được cấp với yêu cầu giảm mật độ xây dựng theo hướng lùi vào 3m phía mặt tiền và lùi 1,2m phía mặt hậu. Ảnh: H.H

Một người dân ở đường Huỳnh Văn Nghệ (phường Hòa Hải, quận Ngũ Hành Sơn) thắc mắc việc Phòng Quản lý đô thị quận Ngũ Hành Sơn hướng dẫn, sửa lại thiết kế khi xin phép xây dựng công trình nhà phố trên lô đất rộng 125m² (mặt đường rộng 10,5m, vỉa hè mỗi bên rộng 4,5m) theo hướng chỉ xây dựng trên 80% diện tích đất. Người này bức xúc vì trước năm 2024, nhiều người dân trên trục đường này khi làm thủ tục cấp phép xây dựng thì không bị yêu cầu trừ ra 20% diện tích đất nên đã xây dựng gần trọn diện tích đất, chỉ chừa lại khoảng lùi ở phía mặt tiền. Mặt khác, dù giảm diện tích xây dựng, nhưng người dân phải nộp tiền sử dụng đất khi làm các thủ tục về đất đai cũng như nộp thuế thì vẫn được tính 100% diện tích đất.

Trong khi đó, một người dân đang xây dựng nhà phố trên đường Mỹ An 23 (phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn) cho phóng viên xem bản thiết kế công trình đã được thẩm định, cấp phép xây dựng với độ lùi 3m ở phía mặt tiền, trong khi trước đây chỉ lùi 1,2m. Phần vươn ra từ tầng 2 là 1,4m (trước đây vươn ra 1,2m), nhưng không được xây dựng tường ở hai bên phần vươn ra này như trước đây (cánh gà), mà phải để trống để làm ban công (không xây thành phòng kín). Ở phía sau (mặt hậu), phải lùi vào 1,2m (trước đây không có quy định phải lùi vào ở phía sau).

Theo một số kiến trúc sư, việc giảm mật độ xây dựng nhà phố mang lại nhiều lợi ích cho cả cộng đồng và cá nhân, như bảo vệ cảnh quan đô thị, duy trì tính thẩm mỹ và đồng bộ của các khu đô thị; tạo không gian sống thoải mái cho cư dân, bảo đảm sự thông thoáng và ánh sáng tự nhiên cho các căn nhà; giảm ô nhiễm môi trường… Những khu nhà phố có mật độ xây dựng hợp lý thường có giá trị bất động sản cao hơn, mang lại lợi ích kinh tế cho các chủ sở hữu… Mật độ xây dựng nhà phố là một yếu tố quan trọng trong quy hoạch đô thị, bảo đảm sự phát triển bền vững và hài hòa của đô thị. Chính vì vậy, chủ đầu tư cần tuân thủ quy định về mật độ xây dựng nhà phố và lưu ý các điểm quan trọng trong thiết kế để bảo đảm tính thẩm mỹ và an toàn cho công trình.

“Để giảm mật độ xây dựng thì khi thiết kế, xây dựng công trình nhà phố, cần lùi vào phía mặt tiền hoặc lùi vào phía mặt tiền lẫn mặt hậu. Một ích lợi đơn giản của việc lùi vào phía mặt tiền là sau này khi mở rộng lòng đường cũng dễ dàng, hoặc khi xây dựng 2 tòa nhà cao tầng ở đối diện nhau cũng sẽ làm dịu, giảm áp lực về không gian. Còn công trình nhà phố lùi vào phía mặt hậu thì cũng làm giảm tác động của các giàn nóng của hệ thống điều hòa nhiệt độ, thuận tiện để nạo vét cống thoát nước thải hoặc tiếp cận để cứu nạn, cứu hộ, chữa cháy. Khi có xảy ra cháy lớn ở tòa nhà phía sau thì cũng tránh được cháy lan, giảm thiểu ảnh hưởng bởi ngọn lửa lớn.

Tuy nhiên, đôi lúc, chúng tôi cũng không khỏi lúng túng khi tư vấn, hỗ trợ các chủ đầu tư thiết kế các công trình nhà phố, xây dựng cũng như hỗ trợ làm hồ sơ xin cấp phép xây dựng nên các cơ quan chức năng cần cung cấp thêm thông tin, nội dung các quy định để thuận tiện tư vấn, hỗ trợ cho công dân, tổ chức”, một kỹ sư thiết kế xây dựng tại quận Sơn Trà chia sẻ.

Theo Sở Xây dựng, đối với những khu vực, tuyến đường chưa có thiết kế đô thị, quy hoạch chi tiết thì việc cấp phép xây dựng theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD (có hiệu lực từ ngày 5-7-2021) của Bộ Xây dựng và quy chế quản lý kiến trúc thành phố Đà Nẵng được ban hành theo Quyết định số 63/2023/QĐ-UBND ngày 28-12-2023 của UBND thành phố (có hiệu lực từ ngày 8-1-2024). Tùy theo diện tích đất, mật độ xây dựng tối đa các công trình, nhất là nhà ở riêng lẻ được các cơ quan cấp phép xây dựng căn cứ vào quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD. Chẳng hạn, theo quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD, lô đất có diện tích 100m² thì quy định mật độ xây dựng tối đa là 90%, lô đất rộng 200m² thì mật độ xây dựng tối đa là 70%.

Chính vì lẽ đó, cơ quan cấp phép xây dựng quận Ngũ Hành Sơn căn cứ vào quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD để yêu cầu mật độ xây dựng tối đa trên lô đất rộng 125m² ở đường Huỳnh Văn Nghệ nói trên khoảng 80%. Phó Giám đốc Sở Xây dựng Võ Tấn Hà cho rằng, đối với những khu vực, tuyến đường đã có thiết kế đô thị, quy hoạch chi tiết thì việc cấp phép xây dựng được áp dụng theo những nội dung của thiết kế đô thị, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Còn những khu vực, tuyến đường chưa có thiết kế đô thị, quy hoạch chi tiết thì mật độ xây dựng và việc cấp phép xây dựng chủ yếu được căn cứ theo quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD của Bộ Xây dựng nên tổ chức, công dân cần tham khảo thêm nội dung quy chuẩn này.

HOÀNG HIỆP