Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa chính thức có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố hướng dẫn về việc sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở. Theo đó, xác định chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu đối với bất động sản (BĐS), trong đó có căn hộ du lịch (condotel). Tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp kỹ thuật quản lý chuyên ngành mà chưa bảo đảm điều kiện cần và đủ để “giải thoát” hay kích cầu thị trường BĐS condotel.
 |
| Dự án condotel Wyndham Soleil Đà Nẵng. Ảnh: TRIỆU TÙNG |
Theo Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT), về nội dung Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ TN&MT, việc cấp giấy chứng nhận ở đây là cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình có thời hạn 50 năm hoặc 70 năm tùy vào thời hạn cho thuê đất thương mại, dịch vụ thực hiện dự án.
Cụ thể, giấy chứng nhận với condotel phải hiểu rõ là giấy chứng nhận sở hữu công trình với loại hình không phải là đất ở. Căn hộ chung cư hay nhà ở thì cấp giấy chứng nhận lâu dài, còn với condotel thì chỉ cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình có thời hạn theo dự án từ 50 năm đến 70 năm.
Tổng cục Quản lý đất đai cũng khẳng định, giấy chứng nhận sở hữu công trình dự án condotel không phải là lâu dài như nhà ở. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình được Bộ TN&MT quy định phải là dự án được cơ quan chức năng phê duyệt, cụ thể là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch mới được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình.
Thế nhưng, thực tế thì không phải dự án nào có condotel cũng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình. Sở TM&MT thành phố đang giao các phòng và đơn vị chuyên môn thực hiện rà soát tính pháp lý của các dự án trên địa bàn để phân loại, đề xuất hướng dẫn nhà đầu tư, chủ dự án lập thủ tục cấp quyền sở hữu công trình không phải là đất ở theo quy định hướng dẫn của Bộ TN&MT.
Về chủ trương cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình condotel, biệt thự du lịch, nhiều luật sư cho rằng, Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ TN&MT có tính chất hướng dẫn nghiệp vụ chuyên ngành và “không có gì mới”.
Theo Văn phòng TAT Law Firm (đơn vị có nhiều nghiên cứu quan điểm pháp lý về condotel ở khu vực thị trường BĐS Đà Nẵng, Nha Trang…), qua phân tích Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ, đây là văn bản mang tính chất hướng dẫn nghiệp vụ của Bộ TM&MT hướng dẫn các tỉnh, thành phố liên quan đến chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở (condotel).
Nội dung hướng dẫn thực hiện đều dựa trên tinh thần các quy định pháp luật trước đây như Luật Du lịch, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Đây không phải là văn bản quy định về tính chất pháp lý condotel hay nói cách khác là văn bản này “không cấp khai sinh cho condotel”.
Văn phòng Luật TAT Law Firm nhận định thêm, nếu áp dụng tổng thể các quy định của pháp luật, việc cấp giấy chứng nhận công trình là cấp cho cả dự án và chủ đầu tư chính là người sở hữu công trình đó, điều này dẫn đến nhiều rủi ro khi người mua chỉ sở hữu bản hợp đồng góp vốn kinh doanh.
Bộ TM&MT không hướng dẫn cấp quyền sở hữu công trình cho từng căn hộ khách sạn riêng lẻ và đây cũng là vấn đề không thể, vì khi đó vấn đề pháp lý sẽ thêm rắc rối.
Với chủ trương cấp quyền sở hữu công trình không phải là đất ở đối với condotel, biệt thự du lịch của Bộ TM&MT, thị trường BĐS ở Đà Nẵng lẫn phân khúc thị trường BĐS condotel vẫn đón nhận dè dặt, bởi đối tượng thực sự được quyền sở hữu công trình không đến trực tiếp với nhà đầu tư góp vốn căn hộ condotel với chủ đầu tư.
Với nội dung quyền của nhà đầu tư làm chủ dự án được công nhận, nên những ngày qua, một số chủ dự án coi đây là “cơ sở pháp lý” để truyền thông bán hàng, trấn an với nhà đầu tư thứ cấp, nhưng hiệu ứng rất thấp.
Được biết, 2 năm trở lại đây, do những vướng mắc về pháp lý của condotel khiến nguồn cung loại hình này sụt giảm, nhà đầu tư thứ cấp mang tâm lý “dè chừng”. Hiện có 2 dự án condotel có quy mô lớn đang triển khai là Wyndham Soleil Đà Nẵng và Kim Long Season ở vị trí cuối tuyến đường Phạm Văn Đồng với nguồn cung trên 1.000 căn hộ khách sạn. Hoạt động bán hàng chủ yếu qua các trang mạng giao dịch điện tử.
Ví dụ Tập đoàn Kim Long Nam đang mở bán qua mạng đối với dự án với các cam kết đến khách hàng như cam kết lợi nhuận tối thiểu đạt 10%/năm trong vòng 5 năm đầu tiên; sau 5 năm lợi nhuận sẽ được chia sẻ dựa trên tổng doanh thu thực tế với tỷ lệ 80:20 (không thấp hơn 10%).
Khách hàng thanh toán sớm sẽ được chiết khấu từ 2% đến 6% (tùy vào tỷ lệ thanh toán). Mỗi năm, khách hàng nhận được 15 đêm nghỉ dưỡng trên hệ thống khách sạn của Kim Long Nam Group; cam kết mua lại với mức giá tăng tối thiểu 10% giá trị của căn hộ dịch vụ khách sạn khách hàng đã mua; hỗ trợ vay vốn đến 70% giá trị căn hộ, với lãi suất ưu đãi thấp nhất thị trường.
Số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, lượng cung condotel mới trong quý 3, quý 4-2019 giảm gần 50% so với quý 1, đạt 3.680 sản phẩm. Đáng chú ý, nguồn vốn tại hai thị trường trọng điểm là Đà Nẵng và Nha Trang sụt giảm mạnh, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt từ 20-30% lượng hàng được tung ra.
Cuối năm 2019, thị trường lại tiếp tục bị ảnh hưởng nặng nề khi chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng - Tập đoàn Empire thông báo không thể chi trả mức lợi nhuận 12% như đã cam kết với khách hàng. Sự đổ vỡ tại Cocobay khiến nhà đầu tư thứ cấp dè chừng.
Bước sang năm 2020, dự báo thị trường BĐS condotel vẫn còn khó khăn.
TRIỆU TÙNG
