Hiện Sở Tài nguyên và Môi trường đã xây dựng dự thảo quyết định sửa đổi, bổ sung một số điều quy định liên quan đến bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2020-2024 được ban hành theo Quyết định số 09/2020/QĐ-UBND ngày 7-4-2020 của UBND thành phố và đang lấy ý kiến góp ý của các cơ quan, đơn vị... Đáng chú ý, việc sửa đổi, bổ sung này có một số nội dung “tiếp cận” phương pháp giá trị thặng dư về giá đất và điều chỉnh giảm hệ số k (hệ số điều chỉnh giá đất) để hỗ trợ người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư.
 |
| Dự thảo “Điều chỉnh giá đất giai đoạn 2020-2024” trên địa bàn thành phố Đà Nẵng có giảm hệ số k nhằm hỗ trợ thu hút đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như bãi đỗ xe công cộng... TRONG ẢNH: Bãi đỗ xe tạm cuối tuyến đường Ngô Thì Sỹ, phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn. Ảnh: TRIỆU TÙNG |
Trong dự thảo, Sở TN&MT đề xuất giá đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh bãi đỗ xe được tính bằng 30% giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất thương mại dịch vụ) ở cùng vị trí (giá đất sản xuất kinh doanh chỉ bằng 75% giá đất thương mại dịch vụ và chỉ bằng 60% giá đất ở). Giám đốc Sở TN&MT Tô Văn Hùng cho rằng: “Đây là một đề xuất rất hợp lý hiện nay và Sở TN&MT cũng đã nghiên cứu rất kỹ. Như vậy mới có điều kiện để kêu gọi đầu tư bãi đỗ xe công cộng”.
Ông Tô Văn Hùng cũng cho rằng, thành phố sẽ dành 16 khu đất có diện tích rất lớn ở khu vực trung tâm thành phố để sử dụng mục đích công cộng, trong đó có những khu đất mà lâu nay gọi là “đất vàng” để phục vụ mục đích kêu gọi đầu tư bãi đỗ xe công cộng, nhất là khu đất ở ngã tư tuyến đường Nguyễn Văn Linh - Hoàng Diệu (quận Hải Châu). Thời gian qua, thành phố chưa giải quyết được bài toán về đầu tư bãi đỗ xe công cộng vì không thể làm theo hình thức đầu tư đối tác công-tư (PPP), mặt khác, ngân sách không nhiều so với nhu cầu rất lớn về bãi đỗ xe và nếu dùng ngân sách để đầu tư bãi đỗ xe thì không hiệu quả. Sở TN&MT đã báo cáo UBND thành phố tiếp cận một chính sách thuộc thẩm quyền của thành phố là bảng giá đất. “Sở đã cho nghiên cứu về 7 khu đất xây dựng bãi đỗ xe ở trung tâm thành phố và tiếp cận theo phương pháp giá trị thặng dư với giá đất đầu tư bãi đỗ xe chỉ bằng 30% giá đất sản xuất kinh doanh ở cùng vị trí”, ông Tô Văn Hùng nhấn mạnh.
Trong dự thảo nói trên, Sở TN&MT cũng đề xuất sửa đổi giá đất phi nông nghiệp do cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng sử dụng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh (trừ đất bãi đỗ xe) được tính bằng giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất thương mại dịch vụ) cùng vị trí.
 |
| Sở Tài nguyên và Môi trường đang đề xuất giá đất để đầu tư bãi đỗ xe ở các khu “đất vàng” chỉ bằng 30% giá đất sản xuất kinh doanh. TRONG ẢNH: Khu đất đang kêu gọi đầu tư bãi đỗ xe ở số 172 Nguyễn Chí Thanh. Ảnh: HOÀNG HIỆP |
Giảm hệ số k
Cũng trong dự thảo, Sở TN&MT đề xuất sửa đổi, bổ sung cách áp dụng hệ số k đối với trường hợp thửa đất có vị trí thuận lợi theo hướng giảm so với hệ số k theo quy định tại bảng giá đất do UBND thành phố ban hành ngày 7-4-2020. Theo đó, trường hợp thửa đất có vị trí nằm ở góc ngã ba đường phố được nhân thêm hệ số 1,1 (giảm 0,1); vị trí đất nằm ở góc ngã tư đường phố được nhân thêm hệ số 1,2 (giảm 0,1); vị trí đất có ba mặt tiền đường phố trở lên được nhân thêm hệ số 1,3 (giảm 0,1); vị trí đất có hai mặt tiền đường phố (mặt trước và mặt sau) được nhân thêm hệ số 1,05 (giảm 0,05). Diện tích đất áp dụng các hệ số nêu trên chỉ tính trong phạm vi chiều ngang 25m và chiều sâu 25m tính từ góc ngã ba, ngã tư, góc đường bo cong; còn đối với các thửa đất có 3 mặt tiền trở lên mà có chiều dài cạnh thửa đất tính từ góc ngã ba, ngã tư lớn hơn 25m thì chỉ áp dụng hệ số 3 mặt tiền cho phần diện tích trong phạm vi 25m.
Dự thảo bổ sung quy định về cách xác định giá đất cho từng khu vực của thửa đất tính theo chiều sâu của thửa đất với chiều sâu khu vực 1 được rút ngắn lại còn 25m, giảm 25m so với quy định trước đây, qua đó, giảm hệ số k để giảm giá đất đối với khu vực thửa đất có chiều sâu lớn hơn 25m. Cụ thể, trong dự thảo nêu, khu vực 1 là tính từ ranh giới thửa đất gần nhất với mép trong vỉa hè đối với đường có vỉa hè, hoặc mép đường đối với đường không có vỉa hè vào 25m thì nhân hệ số k là 1; khu vực 2 từ hơn 25m đến 50m, nhân hệ số k là 0,8; khu vực 3 từ hơn 50m đến 100m, nhân hệ số k là 0,65; khu vực 4 là chiều sâu lớn trên 100m, nhân hệ số k là 0,55 (hệ số khu vực nêu trên chỉ áp dụng đối với trường hợp thửa đất không tiếp giáp với đường phố khác). Đối với phần diện tích vừa bị che khuất, vừa nằm trong phạm vi chiều sâu từ 25m trở lên thì được áp dụng cả hai hệ số vị trí theo chiều sâu 4 thửa đất và hệ số che khuất đối với phần diện tích đó.
Chỉ bổ sung giá đất tại các tuyến đường mới đặt tên và một số khu vực
Đáng chú ý, trong dự thảo, không xây dựng lại giá đất cụ thể ở các tuyến đường đã được ban hành vào năm 2020, mà chỉ bổ sung giá đất ở 54 tuyến đường mới đặt tên tại đô thị, 9 tuyến đường tại khu vực nông thôn và bổ sung giá đất tại một số khu dân cư.
Về vấn đề này, một số chuyên gia bất động sản cho rằng, thực tế giá đất trên thị trường vẫn rất cao, thậm chí cao gấp 2-3 lần so với bảng giá đất do UBND thành phố ban hành vào ngày 7-4-2020 nên việc xây dựng lại bảng giá đất, điều chỉnh giảm giá đất cụ thể trên các tuyến đường là không phù hợp. Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản Việt Nam Nguyễn Đức Lập cho rằng, dự thảo đã bổ sung một số tuyến đường vừa đặt tên, một số khu vực chưa tính giá đất cụ thể của bảng giá đất được ban hành ngày 7-4-2020, cơ bản giá đất cụ thể trên các tuyến đường vẫn giữ như cũ. Việc quy định bảng giá đất phải theo quy định, theo khung giá của Chính phủ và giá đất phổ biến trên thị trường...
“Trong thời gian qua, giá đất trên thị trường cũng cao quá nên các cơ quan tham mưu không thể làm khác được vì gây thất thoát ngân sách qua việc thu tiền đất từ người dân, thu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thất thoát do giao đất thấp hơn giá thị trường... Đối với việc hỗ trợ giá đất cho người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư, nếu có hỗ trợ thì điều chỉnh tỷ lệ % tiền nộp nhưng khoản này phải theo khung của Chính phủ quy định. Nếu người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư cần được hỗ trợ thì đề xuất cơ chế riêng chứ không thể điều chỉnh bảng giá đất cụ thể ở các tuyến đường này. Tóm lại, việc hỗ trợ cho người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư, cần ban hành quy định chứ không thay đổi giá đất đã được xây dựng”, ông Nguyễn Đức Lập nhấn mạnh.
HOÀNG HIỆP
