Giải pháp làm lành mạnh hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản

Phát triển các dự án nhà ở gắn với thị trường bất động sản tại thành phố có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, những mảng tối trong đầu tư dự án lẫn kinh doanh bất động sản (BĐS) có lúc dẫn đến thiếu lành mạnh, ảnh hưởng đến phát triển đô thị cũng như đời sống xã hội.

Việc minh bạch thông tin quy hoạch, tính pháp lý dự án, thông tin chủ đầu tư... là chìa khóa làm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. (Ảnh mang tính minh họa). Ảnh: TRIỆU TÙNG

Bài 1: Tranh bán, tranh mua

Thời gian qua, hoạt động đầu tư dự án và kinh doanh BĐS tại thành phố xuất hiện tình trạng chủ đầu tư tranh thủ bán sản phẩm khi chưa đủ điều kiện theo quy định, khiến nảy sinh tranh chấp, khiếu kiện.

Rộ kiểu kinh doanh “cầm đèn chạy trước ô-tô”

Đầu tháng 6-2022, Công ty TNHH Savills Việt Nam công bố nghiên cứu mới về thị trường BĐS với nhận định: Đà Nẵng được đánh giá thuộc nhóm 20 thị trường BĐS hàng hiệu hàng đầu thế giới, đã và đang trở thành một kênh đầu tư hấp dẫn. Sức hút của các dự án đầu tư và kinh doanh BĐS tiếp tục bùng lên tình trạng tranh bán, tranh mua; nở rộ tình trạng kinh doanh theo kiểu “cầm đèn chạy trước ô-tô”.

Dự án Danang Landmark Tower do Công ty CP Cosmos Housing làm chủ đầu tư là cái tên chiếm sóng trên kênh bán hàng điện tử, mạng xã hội và thậm chí chạy thông tin PR (truyền thông) quảng cáo trên nhiều trang thông tin điện tử với thông tin mở bán và đặt chỗ vào quý 2-2022. Tuy nhiên, hiện nay, dự án này vẫn chưa được UBND thành phố cấp quyết định chủ trương đầu tư; chưa đủ tính pháp lý để triển khai dự án lẫn chào bán sản phẩm BĐS.

Công ty CP Đầu tư kinh doanh nhà Phú Gia Thịnh là doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã và đang để lại nhiều hệ lụy trong quản lý thị trường BĐS và nhà ở tại thành phố. Công ty này liên tục bị UBND thành phố xử lý vi phạm hành chính. Đơn cử như ngày 24-5-2022, UBND thành phố có Quyết định số 1369/QĐ-XPHC xử phạt Công ty CP Tập đoàn PGT Group (trụ sở tại 223 Lê Đình Lý, quận Hải Châu) số tiền 1 tỷ đồng về hành vi huy động vốn không đúng quy định tại dự án Khu dân cư Thanh Hoàng.

Nguyên nhân, PGT Group đã thực hiện huy động vốn từ các cá nhân/tổ chức thông qua ký kết “Hợp đồng góp vốn” và “Thỏa thuận góp vốn” tại dự án Khu dân cư Thanh Hoàng khi chưa có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng là không đúng quy định. Việc xử phạt áp dụng tình tiết tăng nặng là PGT Group vi phạm hành chính nhiều lần, bởi đã thực hiện huy động vốn không đúng quy định thông qua ký kết 100 Hợp đồng góp vốn/Thỏa thuận góp vốn với 59 đối tác tại dự án Khu dân cư Thanh Hoàng.

Quyết định xử phạt của UBND thành phố còn áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc PGT Group hoàn trả phần vốn đã huy động không đúng quy định cho cá nhân/tổ chức tham gia góp vốn; báo cáo kết quả thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả do vi phạm hành chính gây ra đến UBND thành phố Đà Nẵng thông qua Sở Xây dựng. Trước đó, ngày 22-12-2021, PGT Group cũng bị UBND thành phố phạt 300 triệu đồng về việc huy động vốn trái phép tại dự án New Danang City, phường Hòa Khánh Nam, quận Liên Chiểu.

Giữa tháng 4-2022, Sở Xây dựng cũng ra văn bản lưu ý khách hàng về 6 dự án căn hộ nhà ở thương mại đang bị chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng; đồng thời khuyến cáo trường hợp chủ đầu tư thu tiền của người mua, ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải có giấy tờ chứng minh đã giải chấp, hoặc biên bản thống nhất của bên mua và bên nhận thế chấp về việc mua bán không phải giải chấp. Giấy tờ, biên bản trên phải gửi Sở Xây dựng để xem xét, ban hành văn bản thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, trước khi ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tranh chấp, khiếu kiện

Đầu năm 2022, trên địa bàn thành phố xảy ra vụ việc khiếu kiện của khách hàng liên quan đến Công ty CP Đầu tư Hoàng Nhất Nam với Công ty CP Bách Đạt An. Ngày 6-1-2022, Công ty CP Đầu tư Hoàng Nhất Nam (đơn vị phân phối, phát triển dự án) đã phải tổ chức đối thoại theo yêu cầu của khách hàng đòi giải quyết quyền lợi mà cụ thể là cấp quyền sử dụng đất.

Vụ việc bắt đầu từ năm 2017, Công ty CP Bách Đạt An ký hợp đồng giao Công ty CP Đầu tư Hoàng Nhất Nam môi giới phân phối hơn 1.100 lô đất tại 3 dự án BĐS tại thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam. Sau đó, hai bên xảy ra tranh chấp, được nhiều cấp tòa án xét xử. Do chờ đợi quá lâu, ngày 6-1, khách hàng đã yêu cầu Công ty CP Đầu tư Hoàng Nhất Nam đối thoại, yêu cầu phải có động thái quyết liệt làm việc với chủ đầu tư (Công ty CP Bách Đạt An) và các cơ quan chức năng để bảo đảm quyền lợi khách hàng.

Trong khi đó, ngày 2-5-2022, Thanh tra Bộ Xây dựng có văn bản (phiếu chuyển đơn kiến nghị, phản ánh) số 348/TTr-TTrXD2 gửi UBND thành phố Đà Nẵng về đơn kiến nghị của khách hàng qua giao dịch BĐS đối với dự án Khu phức hợp dịch vụ thương mại, chung cư và đất ở đô thị đường Hoàng Văn Thái, quận Liên Chiểu (tên thương mại New Danang City).

Dự án này do Công ty CP Đầu tư kinh doanh nhà Phú Gia Thịnh làm chủ đầu tư. Văn bản của Thanh tra Bộ Xây dựng nêu: ngày 28-4-2022, Thanh tra Bộ Xây dựng nhận “Đơn kiến nghị” của công dân (202 người ký tên vào đơn) là khách hàng mua sản phẩm đất nền tại dự án New Danang City do Công ty CP Đầu tư kinh doanh nhà Phú Gia Thịnh làm chủ đầu tư. Khách hàng phản ánh Công ty CP Đầu tư kinh doanh nhà Phú Gia Thịnh đã ký hợp đồng mua bán đất nền qua hình thức hợp đồng góp vốn với khoảng 400 khách hàng với 531 sản phẩm từ năm 2017.

Đến thời điểm hiện nay, Công ty CP Đầu tư kinh doanh nhà Phú Gia Thịnh đã thu tiền 50-95% giá trị giao dịch theo hợp đồng. Sau nhiều lần hứa hẹn về thời gian bàn giao đất thực tế và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho khách hàng nhưng nay Công ty CP Đầu tư kinh doanh nhà Phú Gia Thịnh gửi thông báo đến khách hàng đề nghị thanh lý hợp đồng góp vốn do nguyên nhân bất khả kháng nên không thể tiếp tục thực hiện dự án để bàn giao đất thực tế và sổ đỏ.

Bên cạnh đó, các dự án nhà ở chung cư, nhà ở xã hội cũng bộc lộ những sai phạm về công tác đầu tư xây dựng; vận hành khai thác; vi phạm về chính sách nhà ở cho đối tượng thụ hưởng, gây bức xúc dư luận. Cụ thể như dự án Chung cư An Trung 2 tại phường An Hải Tây, quận Sơn Trà do Liên doanh Công ty CP Đầu tư và xây dựng 579 - Công ty CP Đức Mạnh làm chủ đầu tư đã vi phạm trong việc chấp hành chính sách, pháp luật trong công tác xét duyệt, quản lý nhà ở xã hội. Việc sử dụng quỹ đất và đầu tư các dự án BĐS dẫn đến hành vi vi phạm pháp luật cũng đã xảy ra đối với Công ty CP Đầu tư phát triển nhà Đà Nẵng (dự án Khu phức hợp nghỉ dưỡng Monarchy - Block B); Công ty CP Lương thực Đà Nẵng (dự án Chung cư F.Home).

TRIỆU TÙNG