Cần lựa chọn 1 - 2 phương pháp xác định giá đất để các ngành, địa phương áp dụng

ĐNO - Ngày 21-6, phát biểu thảo luận ở hội trường về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Trần Chí Cường, Phó trưởng đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Đà Nẵng đề nghị cần xem xét, lựa chọn 1 đến 2 phương pháp xác định giá đất cụ thể để các ngành, địa phương đều áp dụng, bảo đảm tính thống nhất, khả thi, tránh những vướng mắc pháp lý sau này.

Đại biểu Trần Chí Cường phát biểu thảo luận tại hội trường. Ảnh: VŨ HƯNG

Đại biểu Trần Chí Cường thống nhất việc sửa đổi Luật Đất đai, đồng thời góp ý, bổ sung hai vấn đề quan trọng.

Về vấn đề thuê đất quy định tại Điều 120 của dự thảo luật, mặc dù tại khoản 2 cơ bản thể chế hóa chủ trương của Đảng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII, quy định cụ thể các nhóm lĩnh vực, ngành và đất sử dụng cho những lĩnh vực được trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, tuy nhiên, theo đại biểu đây là vấn đề cần phải xem xét đến yếu tố đặc thù phát triển của từng địa phương.

Thực tế, có những dự án được xác định là động lực trọng điểm để thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của một địa phương và nhà đầu tư yêu cầu phải được trả tiền một lần để có thể cân đối, chủ động phương án tài chính đầu tư cho thực hiện dự án nhằm bảo đảm tính ổn định, tránh biến động trong quá trình triển khai dự án của nhà đầu tư nhưng sẽ không được áp dụng phương thức thanh toán trả tiền một lần.

Do đó, theo đại biểu Trần Chí Cường, cần xem xét bổ sung tại khoản 2, Điều 120 thêm trường hợp, đối với những dự án mang tính chất động lực, trọng điểm, nằm trong chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương thì giao HĐND cấp tỉnh xem xét, quyết định việc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Có như vậy sẽ vừa bảo đảm mục tiêu phát triển của địa phương, vừa bảo đảm mong muốn ổn định đầu tư sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất.

Bên cạnh đó, tại điểm b, khoản 2, Điều 120 có quy định “sử dụng đất thương mại dịch vụ để hoạt động du lịch” là trường hợp được thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, theo đại biểu, cụm từ “hoạt động du lịch” cần được làm rõ.

Lý giải điều này, đại biểu cho biết, theo giải thích từ ngữ được quy định tại khoản 3, Điều 3 và tại Chương V của Luật Du lịch năm 2017 quy định cụ thể về hoạt động du lịch, các loại hình kinh doanh du lịch và các hoạt động kinh doanh du lịch, như lữ hành, vận chuyển, cơ sở lưu trú và các loại hình dịch vụ du lịch khác như là ăn uống, mua sắm, vui chơi, giải trí, chăm sóc sức khỏe, cho thấy, hoạt động du lịch có phạm vi và nội hàm khá rộng. Do đó, cần phải làm rõ và cụ thể khái niệm “hoạt động du lịch” để thuận lợi, rõ ràng và khả thi khi áp dụng luật trong thực tiễn.

Về nguyên tắc, phương pháp tính giá đất quy định tại Điều 158 và bảng giá đất tại Điều 159, đại biểu cho rằng khoản 4, Điều 158 tuy đã bỏ bớt phương pháp thặng dư so với luật hiện hành, dự thảo luật quy định 4 phương pháp định giá đất gồm: “phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất”.

Tuy nhiên, trong thực tế triển khai, cùng 1 thửa đất, khi áp dụng 4 phương pháp sẽ cho 4 kết quả khác nhau và có sự chênh lệch rất lớn; chưa kể là trong cùng một phương pháp như phương pháp thu nhập, nếu thay đổi các giả biến đầu vào thì giá đất cũng đã có sự thay đổi khác nhau.

Trong khi đó, tại khoản 5, Điều 158 quy định “Cơ quan tổ chức xác định giá đất được quyết định xác định giá đất bằng một hoặc nhiều phương pháp định giá theo quy định tại khoản 4”.

Thông thường, để an toàn, cơ quan Nhà nước sẽ thực hiện nhiều phương pháp và chọn kết quả của phương pháp cho ra giá cao nhất, điều này vô hình chung đẩy khó khăn về cho doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, quy định “Cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước” cần được xem xét, phân tích kỹ và quy định rõ như thế nào là “có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước”; có phải là việc áp dụng phương pháp nào cho ra mức giá cao nhất là “có lợi nhất” hay chỉ đơn thuần là vấn đề giá đất cao nhất.

Theo đại biểu, đất đai chỉ là tư liệu đầu vào, quan trọng là đất đai được sử dụng như thế nào, người sử dụng đất sẽ khai thác, sử dụng mang lại lợi ích, giá trị tăng thêm từ đất... sẽ quan trọng hơn chỉ là giá đất, như vậy mới là sử dụng đất có hiệu quả toàn diện và lâu dài.

Thực tế có những trường hợp có thể xác định cho thuê đất giá thấp nhưng cái lợi mang về sẽ cao hơn từ giải quyết việc làm, tăng thu ngân sách hằng năm từ thuế, từ hoạt động sản xuất kinh doanh, hay các chi phí cơ hội khác khi thu hút được nhà đầu tư sớm đầu tư vào vị trí đất đó.

Mặt khác, việc quy định “có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước” nêu trên có tạo ra mâu thuẫn với quy định tại khoản 3 Điều 153 “... trường hợp tiền thuê đất chu kỳ sau tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh tăng không quá 15% so với chu kỳ trước đó”.

Bởi lẽ, việc xác định chu kỳ mới trên cơ sở bảng giá đất được xác định tại thời điểm năm đầu tiên của chu kỳ thường có giá đất tăng rất cao so với 5 năm trước đó và việc ấn định “tăng không quá 15%” cần phải được phân tích làm rõ về cơ sở xác định mức tỷ lệ này. 

Đại biểu Trần Chí Cường cho rằng, từ những vấn đề nêu trên, có thể thấy quy định 4 phương pháp xác định giá đất sẽ tạo ra khó khăn, phức tạp trong quá trình tổ chức thực hiện. Do đó, cần xem xét, đánh giá lại trong 4 phương pháp đó, phương pháp nào có ưu thế nhất, thuận lợi nhất để quyết định lựa chọn từ 1 đến 2 phương pháp cụ thể để các ngành, địa phương đều áp dụng, bảo đảm tính thống nhất, khả thi, tránh những vướng mắc pháp lý sau này.

Cạnh đó, khoản 1, Điều 159 quy định việc điều chỉnh Bảng giá đất hằng năm nhưng không quy định rõ nguyên tắc, tiêu chí và điều kiện để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Điều này sẽ gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong thực hiện.

Do đó, để tạo cơ sở pháp lý rõ ràng, tránh tùy nghi trong áp dụng luật, đại biểu đề nghị cần xem xét bổ sung nguyên tắc, điều kiện, tiêu chí cụ thể để làm căn cứ thực hiện điều chỉnh bảng giá đất hằng năm.   

N.PHÚ - VŨ HƯNG