Cẩn trọng khi mua, bán chung cư mini

Từ đầu tháng 12-2023 đến nay, tại Đà Nẵng, xuất hiện nhiều thông tin rao bán căn hộ chung cư mini, thậm chí rao bán nhiều tòa chung cư mini một cách bất thường. Động thái này được một số chuyên gia bất động sản nhận định là nhiều chủ đầu tư đang lợi dụng việc đón đầu quy định được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với từng căn hộ (sổ hồng) kể từ ngày 1-1-2025 nhằm “thoát hàng”, chuyển thế khó về cho người mua căn hộ và nhà đầu tư thứ cấp.

Qua diễn biến thị trường bất động sản hiện nay, cơ quan chức năng cần tăng cường quản lý, kiểm tra, cảnh báo liên quan đến việc mua bán căn hộ, chung cư mini và ngăn chặn tình trạng đón đầu các chính sách mới về nhà ở. Ảnh: HOÀNG HIỆP

Người thuê căn hộ trả tiền 1 lần cho 50 năm

Thời gian qua, trước việc “siết chặt” quản lý của các cơ quan chức năng, nhiều chủ đầu tư chung cư mini không bán được căn hộ và rất hạn chế đăng thông tin rao bán căn hộ vì sợ bị kiểm tra, xử lý các vi phạm. Tuy nhiên, sau khi Quốc hội thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) với một số quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân (chung cư mini), trong đó có cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ hồng) đối với từng căn hộ theo quy định của pháp luật về đất đai, xuất hiện nhiều thông tin rao bán căn hộ chung cư mini trái phép với lời mời “sở hữu căn hộ giá rẻ”. Những thông tin này “đánh” vào tâm lý của nhiều người ít tiền đang có nhu cầu cao về nhà ở hoặc nhà đầu tư muốn sở hữu các căn hộ ở trung tâm thành phố để đón đầu quy định được cấp sổ hồng nói trên.

Đặc biệt, có nhiều thông tin rao bán căn hộ chung cư mini trái phép ở đường Trường Thi 5 (phường Hòa Thuận Tây, quận Hải Châu) chỉ với giá 468 triệu đồng đối với căn hộ có 1 phòng ngủ, diện tích 35m². Thậm chí, còn rao mời hợp tác đầu tư với “bánh vẽ” lợi nhuận 36% trong 2 năm đầu và hỗ trợ mua lại căn hộ với lợi nhuận 110% sau 24 tháng. Thực tế, chung cư mini này chưa được xây dựng, chỉ có bãi đất trống cùng 2 tấm bảng in phối cảnh tòa nhà mà không hề có thông tin về công trình, đầu tư. 

Chung cư mini tại kiệt 308 đường Hoàng Diệu (phường Bình Hiên, quận Hải Châu) với hai mặt kiệt có lộ giới 2m và 3,5m cũng đang có nhiều thông tin rao bán các căn hộ trái phép. Phó Chủ tịch UBND quận Hải Châu Nguyễn Văn Duy cho biết, sau khi tiếp nhận thông tin, quận đã giao các lực lượng chức năng kiểm tra, ngăn chặn tình trạng rao bán căn hộ ở chung cư mini này và hiện không có việc bán căn hộ. Song, khi có người hỏi mua căn hộ, một người xưng là chủ đầu tư chung cư mini ở kiệt 308 Hoàng Diệu lại cho rằng, không bán, chỉ cho thuê căn hộ và người thuê phải trả tiền một lần cho cả thời gian thuê là 50 năm. Cụ thể, với căn hộ có hai phòng ngủ có diện tích 46-48m², tổng số tiền thuê phải trả là một lần từ 1,2-1,25 tỷ đồng khi ký hợp đồng.

Các căn hộ của chung cư mini ở kiệt 308 Hoàng Diệu đang được rao bán tại nhiều website, trang mạng xã hội. Ảnh: NAM TRÂN

Nở rộ bán đất tặng tòa chung cư mini

Theo tìm hiểu gần 1 tháng nay, trên nhiều website và trang mạng xã hội “nở rộ” thông tin rao bán chung cư mini kèm theo dòng tiền thu nhập từ việc cho thuê căn hộ. Đơn cử, chung cư mini ở một kiệt đường Lê Duẩn (quận Thanh Khê) có 4 tầng, 5 căn hộ tọa lạc trên thửa đất chỉ rộng 50m² với dòng tiền thu nhập 18-19 triệu đồng/tháng được rao bán với giá 3,55 tỷ đồng. Chung cư mini ở đường Lê Thanh Nghị (quận Hải Châu) có 6 tầng, 22 căn hộ, đất rộng 204m², thu nhập 100-150 triệu đồng/tháng được rao bán 25,9 tỷ đồng. Chung cư mini ở đường Trưng Nữ Vương (quận Hải Châu) có 5 tầng, 28 căn hộ, đất rộng 200m² với thu nhập 150 triệu đồng/tháng, được rao bán với giá 25 tỷ đồng... Có trường hợp, một công ty kinh doanh bất động sản còn đăng thông tin “bán các tòa căn hộ thu nhập cao” với 14 chung cư mini khác tại các quận Hải Châu, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn.

Việc “nở rộ” thông tin bán chung cư mini ở thời điểm này khiến không ít nhân viên môi giới, kinh doanh bất động sản bất ngờ và khó hiểu. Một nhân viên môi giới bất động sản (đề nghị giấu tên ở quận Hải Châu) phân tích, hiện nay, lãi suất tiền gửi tại ngân hàng dao động từ 5-5,5%/năm. Nếu dòng tiền thu nhập từ việc cho thuê căn hộ đúng như các thông tin rao bán thì rõ ràng, tỷ lệ lãi hằng năm đang cao hơn nhiều so với lãi suất tiền gửi ngân hàng. Chẳng hạn, một chung cư mini được rao bán 9 tỷ đồng mà cho thu nhập 55 triệu đồng/tháng, tương ứng với lãi 7,3%/năm; chung cư mini được rao bán 14 tỷ đồng mà cho thu nhập 95 triệu đồng/tháng thì có lãi 8,2%/năm... Vậy nên, nhiều chung cư mini được bán ồ ạt thì có nhiều điều bất thường.

Có khả năng là nhiều chủ đầu tư đang chịu áp lực về khoản vay ngân hàng để đầu tư chung cư mini quá lớn do không bán được căn hộ trong thời gian qua vì bị các cơ quan Nhà nước “siết chặt”, kiểm tra nhiều. Mặt khác, việc đáp ứng được các điều kiện về cấp sổ hồng, làm chủ đầu tư xây dựng chung cư mini, phòng cháy và chữa cháy, yêu cầu về quy chuẩn xây dựng... theo đúng quy định của Luật Nhà ở mới vừa được Quốc hội thông qua cũng rất khó khăn.

Chính vì vậy, dự liệu trước là sẽ khó lòng được cấp sổ hồng, nên nhiều chủ đầu tư tranh thủ thời gian này, lợi dụng tâm lý của nhiều người cần mua đang lầm tưởng là được cấp sổ hồng đối với từng căn hộ, để “thoát hàng”. Nếu đúng như vậy, thì những người mua căn hộ để ở thực sự hoặc nhà đầu tư mua cả chung cư mini ở thời điểm này để đón đầu chính sách mới, sẽ rất dễ “nếm trái đắng” sau này.

Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đào tạo bất động sản (Đà Nẵng) Nguyễn Đức Lập nhận định, có xu hướng chuyển dịch lớn từ nhà trọ, nhà cho thuê sang nhà ở xã hội trong những năm đến do trong Luật Nhà ở mới đã có những chính sách khuyến khích, thúc đẩy phát triển mạnh về nhà ở xã hội cả về cung lẫn cầu. Các nhân viên môi giới, chuyên gia bất động sản cũng đề nghị các cơ quan chức năng tăng cường quản lý, kiểm tra, cảnh báo... trước những diễn biến mới, bất thường nói trên và việc đón đầu những quy định, chính sách mới của Luật Nhà ở.

NAM TRÂN