Đưa giá bất động sản về đúng giá trị nội tại

Có giải pháp căn cơ, dài hạn để đưa giá bất động sản về đúng giá trị nội tại, ngăn chặn việc thao túng, tạo “sốt” giá”. Sớm ban hành mới các luật về thuế, có quy định về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang; hoàn thiện chính sách về nhà ở xã hội...  Những nội dung nêu trên được thể hiện trong Nghị quyết về tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội, vừa được các đại biểu Quốc hội biểu quyết thông qua ngày 23-11.

Thực tế cho thấy giá bất động sản trong nước đã tăng cao trong nhiều năm, tạo ra rào cản lớn với người mua nhà và gây mất cân đối kinh tế. Giai đoạn 2022 - 2023, thị trường bất động sản suy giảm; nguồn cung giảm mạnh so với giai đoạn trước; trong khi đó, giá bất động sản tăng cao gấp nhiều lần so với mức tăng thu nhập trung bình của đa số người dân. Có đại biểu Quốc hội nêu thực trạng giá bất động sản tăng phi mã thì một công chức nếu không ăn gì cả, vài trăm năm mới mua được nhà.

Có thể thấy nguyên nhân giá bất động sản tăng cao, tăng nhanh do bất động sản nước ta từ lâu đã được coi là tài sản đầu tư sinh lời. Nhiều nhà đầu tư mua hàng loạt căn hộ, mảnh đất nhưng không đưa vào sử dụng mà giữ lại chờ tăng giá. Tình trạng này làm nguồn cung trên thị trường giảm, khiến giá cả tăng lên chóng mặt.

Nghị quyết của Quốc hội nêu rõ bất cập, một số văn bản quy phạm pháp luật còn chồng chéo, chưa thống nhất, chưa đồng bộ; một số văn bản quy định chi tiết thi hành luật chậm được ban hành, chất lượng chưa cao, chưa dự báo hết các vấn đề phát sinh trong thực tế; một số quy định chưa phù hợp với thực tế, chậm được rà soát, sửa đổi, bổ sung, chưa rõ ràng, chưa có quy định điều chỉnh, hướng dẫn. Các quy hoạch chậm được ban hành, chất lượng chưa cao, còn có sự mâu thuẫn giữa các quy hoạch; quy định về đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch, về xử lý trong trường hợp có sự mâu thuẫn giữa các quy hoạch còn bất cập; quy trình điều chỉnh quy hoạch kéo dài. Tình trạng chậm định giá đất diễn ra ở nhiều địa phương, là vướng mắc chính dẫn đến nhiều dự án bất động sản bị đình trệ. Nhiều dự án bất động sản chưa thực hiện được các thủ tục về đầu tư xây dựng do phải chờ cơ quan quản lý Nhà nước rà soát pháp lý, định giá đất…

Để đưa giá bất động sản trở về đúng giá trị nội tại, Nghị quyết của Quốc hội đã định hướng cần có những giải pháp đồng bộ và chiến lược dài hạn, tập trung vào ba yếu tố: chính sách, nguồn cung và minh bạch hóa thị trường. Một trong những giải pháp quan trọng nhất là đánh thuế cao đối với những người sở hữu nhiều bất động sản. Chính sách thuế lũy tiến không chỉ giúp giảm động lực đầu cơ mà còn tăng nguồn thu ngân sách, giúp tái đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội. Ngoài ra, cần áp dụng thuế tài sản rõ ràng và minh bạch hơn, đặc biệt đối với những mảnh đất bỏ hoang hoặc không được sử dụng đúng mục đích.

Chính phủ cần khuyến khích các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội thông qua các ưu đãi về thuế, đất đai hoặc các chính sách hỗ trợ tài chính. Bên cạnh đó, việc phát triển hạ tầng đồng bộ tại các khu vực ngoại thành cũng rất cần thiết để giảm áp lực lên trung tâm thành phố và tạo ra nguồn cung nhà ở hợp lý hơn. Cần xây dựng, tổ chức thực hiện có hiệu quả Nghị định 94/2024/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 1-8-2024) quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản để ghi nhận toàn bộ giao dịch và giá trị tài sản. Điều này giúp kiểm soát tình trạng thao túng giá và tạo điều kiện cho thị trường hoạt động minh bạch hơn.

Đưa giá bất động sản trở về đúng giá trị nội tại không phải là nhiệm vụ dễ dàng. Cần có các chính sách mạnh mẽ, minh bạch và dài hạn để giải quyết tận gốc những nguyên nhân gây tăng giá. Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản cần định hướng lại chiến lược phát triển để phục vụ nhu cầu thực tế của người dân thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn. Chỉ khi thị trường bất động sản được vận hành đúng cách, người dân mới có cơ hội sở hữu nhà ở với giá trị thực, và nền kinh tế mới phát triển bền vững hơn.

HOÀNG ANH