Hiện có nhiều nhà đầu tư có xu hướng lựa chọn phương thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án, công trình sản xuất, kinh doanh; trong đó có việc “gom đất ở” để xây dựng khách sạn.
Ông Bùi Văn Hưng, Trưởng Phòng Đăng ký và cấp giấy chứng nhận (Sở Tài nguyên và Môi trường) cho biết, nhà đầu tư cần nắm bắt cơ bản các quy định của pháp luật đất đai hiện hành về việc nhận quyền sử dụng nhiều thửa đất liền kề từ người sử dụng đất, hợp thửa, chuyển sang mục đích của loại đất theo mục đích sản xuất, kinh doanh.
 |
| Khu vực dân cư ven biển hiện đang được nhà đầu tư ghép thửa để kinh doanh khách sạn. |
Hiện nay, nhiều nhà đầu tư trong nước có xu hướng lựa chọn phương thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án, công trình sản xuất, kinh doanh. Vấn đề này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 và Nhà nước cũng khuyến khích thực hiện theo mô hình, phương thức sở hữu đất đai này nhằm khai thác hiệu quả hơn tài nguyên đất đai.
Căn cứ quy định tại khoản 50, Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6-1-2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, việc đăng ký đất đai đối với trường hợp sử dụng đất thông qua nhận quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh được quy định đối với trường hợp mục đích sử dụng đất của dự án, công trình sản xuất, kinh doanh khác với mục đích sử dụng đất của thửa đất mà chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo đó, trình tự giải quyết được thực hiện như sau: Đối với trường hợp nhà đầu tư thuê quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất thì người sử dụng đất thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trước khi thực hiện thủ tục cho nhà đầu tư thuê quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trước khi thực hiện thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất với nhà đầu tư hoặc thực hiện thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất sau đó nhà đầu tư thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người đang sử dụng đất thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau đó làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Trường hợp mục đích sử dụng đất của dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thay đổi so với mục đích của thửa đất nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư hoặc người sử dụng đất thực hiện thủ tục theo quy định tại Điều 79 của nghị định này.
Trường hợp nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất sau khi đã có văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai.
Như vậy, ví dụ trong trường hợp nhà đầu tư thuê nhiều thửa đất ở để xây dựng công trình khách sạn thì người sử dụng đất thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất thương mại, dịch vụ trước khi thực hiện thủ tục cho nhà đầu tư thuê đất và hợp các thửa đất để xin cấp phép xây dựng, đầu tư. Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thuộc trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động đất đai theo quy định tại Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27-1-2015 và khoản 1, Điều 12 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29-9-2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có đất ở cho thuê để sản xuất, kinh doanh và nhà đầu tư kết thúc việc thuê đất theo thời hạn mà không có nhu cầu và thỏa thuận gia hạn thuê đất hoặc có thỏa thuận khác chấm dứt việc thuê đất còn đang trong thời hạn thuê và tài sản gắn liền với đất thuê đã được xử lý theo quy định của pháp luật thì khi đó hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc là đất ở sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3, Điều 2 Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14-11-2017 của Chính phủ.
Bài và ảnh: TRIỆU TÙNG
