Condotel được các chủ dự án bất động sản giới thiệu như “ngôi nhà thứ 2” đến khách hàng là chủ sở hữu căn hộ sau đầu tư. Ngoài việc sử dụng nghỉ dưỡng cho cá nhân chủ sở hữu thì chia sẻ thời gian (timeshare) để chia lợi nhuận khai thác. Đây là sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng mới xuất hiện nên chưa có khung pháp lý và quyền sở hữu và phương thức kinh doanh.
 |
| Trên 1.500 căn hộ condotel đã và đang triển khai xây dựng tại dự án Cocobay đã được chuyển sang căn hộ chung cư. |
Theo thông tin từ Sở Xây dựng thành phố, hiện nay chưa có quy định quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng căn hộ condotel nên công tác thẩm tra, thẩm định thiết kế gặp nhiều khó khăn vướng mắc bởi Luật Xây dựng, Luật Du lịch…
Mặc khác, Luật Đất đai năm 2013 chưa có quy định về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ condotel cho khách hàng là nhà đầu tư. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa có quy định cụ thể về mua bán, chuyển nhượng condotel, nhất là điều kiện pháp lý mua bán căn hộ condotel. Về vận hành khai thác, đối với nhà chung cư thì việc quản lý thông qua Ban quản trị nhà chung cư theo quy định pháp luật.
Thế nhưng, đối với dự án condotel thì vận hành bởi chủ đầu tư dự án khi các chủ sở hữu căn hộ condotel ký hợp đồng cho chủ dự án hợp tác quản lý, vận hành khai thác và chia lợi nhuận. Hoạt động quản lý này là thỏa thuận dân sự.
Trên thực tế, đã phát sinh rất nhiều tranh chấp giữa các chủ sở hữu và chủ đầu tư, dẫn đến tình trạng một số chủ sở hữu căn hộ condotel muốn chấm dứt hợp đồng cho thuê lại đối với chủ đầu tư để tự cho thuê hoặc để ở tại căn hộ.
Trong trường hợp căn hộ condotel được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu lâu dài sẽ không khác gì căn hộ chung cư, khó có thể yêu cầu chủ sở hữu không được ở tại căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận. Điều này phát sinh nguy cơ hình thành đơn vị cư trú, gây quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại khu vực triển khai dự án. Đây chính là khó khăn lớn nhất trong công tác quản lý Nhà nước đối với loại hình condotel.
Các dự án condotel đang vận hành bởi chủ đầu tư dự án khi các chủ sở hữu căn hộ condotel ký hợp đồng cho chủ dự án hợp tác quản lý, vận hành khai thác và chia lợi nhuận. Đây là mô hình kinh tế chia sẻ như đã và đang diễn ra trong lĩnh vực vận tải, khách sạn… mà nay là bất động sản du lịch thông qua các bất động sản condotel.
Trong mô hình kinh tế chia sẻ, bao giờ cũng đi liền với những bất trắc và dự án Cocobay Đà Nẵng là dự án condotel đầu tiên “vỡ trận”, chủ đầu tư thất hứa với khách hàng về “cam kết lợi nhuận” khi hai bên ký hợp đồng mua bán bị “đứt gánh giữa chừng” báo hiệu xấu cho hàng loạt dự án tương tự khác khi mà thị trường condotel đang có cung lớn hơn cầu.
Các dự án condotel thường cạnh tranh nhau bằng lợi nhuận cam kết cao để thu hút đối với người mua căn hộ góp tài sản đầu tư. Tuy nhiên, khi khó khăn, chủ đầu tư lại đơn phương chấm dứt cam kết khiến khách hàng phải chịu nhiều tổn thất.
Sự bất trắc trong đầu tư căn hộ condotel ngoài thiếu tính pháp lý thì việc mất cân bằng cung-cầu về bất động sản du lịch tại thành phố cũng tác động đến thị trường condotel. Trong nhiều năm qua, du lịch Đà Nẵng đều tăng trưởng 2 con số là 25-30%/năm, với sự tăng trưởng khách cùng với sự hấp dẫn điểm đến nên thu hút nhiều nhà đầu tư vào bất động sản du lịch dẫn đến tình trạng cung nhanh hơn cầu.
Hiện nay, Đà Nẵng có khoảng 870 khách sạn và hơn 40.000 buồng, phòng được xem là có số lượng khách sạn và buồng phòng lớn nhất miền Trung và gần 10.000 căn hộ condotel tham gia vào dịch vụ nghỉ dưỡng. Từ đó, gây ra tình trạng mất cân đối cung cầu; kinh doanh lưu trú condotel đạt thấp, ít lợi nhuận, chủ dự án không đáp ứng các mức cam kết lợi nhuận với chủ sở hữu.
Cục trưởng Cục Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Trọng Ninh cho biết, về các loại bất động sản mới, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật không có bất cứ văn bản nào có khái niệm condotel, officetel. Trong luật ghi các loại hình này là cơ sở lưu trú du lịch gồm căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và được quản lý theo pháp luật về du lịch.
Đây là lĩnh vực kinh doanh có điều kiện, các tổ chức, cá nhân kinh doanh căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là hoạt động kinh doanh có điều kiện phải được cấp phép của Tổng cục Du lịch. Việc quản lý vận hành căn hộ du lịch thực hiện theo pháp luật về du lịch, lãnh đạo Chính phủ đã có văn bản giao cho Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch chủ trì xây dựng quy định này.
Vấn đề thứ 2 là về quy chuẩn, tiêu chuẩn của căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng, Chính phủ đã giao cho Bộ Xây dựng đang nghiên cứu xây dựng quy định, sẽ ban hành trong thời gian tới. Theo ông Ninh, vướng mắc nhất trong thời gian vừa qua là chế độ sử dụng đất, việc cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, căn hộ văn phòng, Chính phủ đã giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì nghiên cứu xây dựng quy định.
Theo Luật sư Đỗ Pháp (Đoàn Luật sư thành phố Đà Nẵng), các quy định pháp luật liên quan đến giao dịch căn hộ condotel cũng như văn bản quy định về hoạt động giao dịch giữa nhà đầu tư và khách hàng đều chưa có. Các giao dịch chuyển nhượng, mua bán trên thực tế được hình thành theo sự đồng thuận giữa các bên trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện của pháp luật dân sự là chủ yếu.
“Do đó, khi có sự “bẻ kèo” của chủ đầu tư, thường các điều khoản thỏa thuận trong các hợp đồng với chủ đầu tư ẩn chứa rất nhiều rủi ro đối với khách hàng chủ sở hữu căn hộ, nếu khách hàng kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp thì phần thắng không phải khi nào cũng đứng về phía chủ sở hữu căn hộ”, Luật sư Đỗ Pháp nói.
Theo Luật sư Đỗ Pháp thì có 3 phương án để “giải thoát” cho tình trạng bế tắc của condotel hiện nay. Một là chính quyền xem xét dự án nào nằm trong khu vực có thể điều chỉnh quy hoạch, chuyển đổi thành đất ở thì chuyển và buộc chủ dự án phải nộp thêm tiền sử dụng đất cho Nhà nước chứ không phải thu thêm tiền của người mua căn hộ.
Giải pháp thứ 2, nếu tiếp tục là khách sạn thì phải chuyển đổi hợp đồng mua bán thành hợp đồng thuê căn hộ theo vòng đời dự án. Giải pháp thứ 3 là, chủ căn hộ kiện chủ đầu tư dự án ra tòa yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu. Chủ đầu tư dự án phải trả tiền lại cho người mua căn hộ và lấy lại căn hộ đó để kinh doanh khách sạn. Nếu thấy thiệt hại do chủ trương của bên cho thực hiện dự án gây ra thì chủ dự án làm việc với chủ thể đó và không thỏa thuận được thì phải kiện ra tòa để xử lý.
Theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, tình huống khi cam kết lợi nhuận bị chấm dứt, hướng giải quyết thông thường nhất là ban hành một thông cáo minh bạch về đầu tư với báo cáo tài chính được kiểm toán, từ đó kết nối với lượng vốn phong tỏa để đáp ứng cho hoạt động vận hành dự án. Ở Singapore, Hong Kong (Trung Quốc) và Australia, giải pháp này là bắt buộc để bảo đảm chủ đầu tư tuân thủ nghĩa vụ và người mua được bảo vệ.
Ở những quốc gia khác trên thế giới, condotel được xếp hạng thấp hơn căn hộ hay một sản phẩm ngôi nhà thứ 2 thực thụ. Các chủ đầu tư lớn, vững mạnh và ổn định với bảng cân đối kế toán mạnh vẫn có thể hoàn thành cam kết lợi nhuận của mình.
Nếu cam kết lợi nhuận kéo dài trong vòng 10 năm, thì thị trường có thể sẽ có nhiều biến động, gây ra rủi ro cho nhà đầu tư. Nhà đầu tư cần cẩn trọng với những hứa hẹn này. Xu hướng không có cam kết lợi nhuận mà chỉ đơn thuần là chia sẻ lợi nhuận giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư, đơn vị vận hành sẽ bền vững và ít rủi ro hơn cho thị trường.
Thực tế, một trong các giải pháp trên được UBND thành phố Đà Nẵng xử lý là chuyển đổi 1.016 căn/1.657 căn hộ condotel tại công trình Cổ Cò 1, Cổ Cò 2, Cổ Cò 3 thành căn hộ chung cư (chuyển từ căn hộ khách sạn sang căn hộ để ở); chuyển đổi 554 căn/1.657 căn condotel tại tòa nhà Cocobay Tower thành căn hộ chung cư; chuyển đổi công năng các công trình căn hộ khách sạn cao tầng chưa xây dựng tại các phân khu quy hoạch HH4, HH6, HH7 thành căn hộ chung cư, biệt thự, nhà ở liền kề. Tổng số căn hộ condotel đã chuyển đổi từ căn hộ khách sạn (condotel) sang căn hộ chung cư là 1.570 căn.
Tại cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ diễn ra chiều 2-12-2019, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho biết, trước tình hình hiện nay, Bộ Xây dựng đề xuất một số giải pháp để thị trường này phát triển một cách lành mạnh. Thứ nhất, cần minh bạch hóa thông tin về tình hình triển khai condotel, nguy cơ đổ vỡ các cam kết lợi nhuận… để nhà đầu tư thứ cấp nắm được. Thứ hai, thông qua các hiệp hội đưa ra cảnh báo đối với các nhà đầu tư.
Ví dụ, Hiệp hội bất động sản vừa qua đã có cảnh báo lợi nhuận condotel tối đa chỉ nên trên lãi suất gửi tiết kiệm, còn lên đến 12% (tức là gấp đôi, gấp ba) thì khó. Thứ ba, đề nghị ngân hàng dự kiến có kiểm soát chặt nguồn đầu tư tín dụng cho các dự án bất động sản, trong đó có loại hình condotel.
“Cuối cùng, chúng tôi dự kiến kiến nghị ban hành mẫu hợp đồng giữa chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp về condotel, tại đó quy định rõ quyền và nghĩa vụ của người bán, người mua, mức lợi nhuận…”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng thông tin.
Tuy nhiên, trước thực tiễn nhiều cam kết có thể không thực hiện được (mà điển hình là Cocobay Đà Nẵng), ông Hùng cho rằng, cơ quan chức năng cần phải minh bạch thông tin tình hình triển khai condotel, minh bạch nguy cơ trong các cam kết lợi nhuận của condotel để các nhà đầu tư thứ cấp hình dung được. Bên cạnh đó, thông qua các hiệp hội, cơ quan Nhà nước ra các cảnh báo.
Ngoài ra, ngân hàng dự kiến sẽ kiểm soát chặt nguồn đầu tư tín dụng cho phát triển bất động sản, trong đó có condotel. “Chúng tôi có thể sẽ kiến nghị ban hành văn bản pháp luật, hướng dẫn mẫu hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp của condotel, trong đó quy định quyền và trách nhiệm của người bán và người mua”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng đề cập.
Bài và ảnh: TRIỆU TÙNG
