Việc góp vốn mua căn hộ khách sạn (condotel) của các nhà đầu tư thứ cấp hiện tiềm ẩn quá nhiều rủi ro khi chưa được đảm bảo về tính pháp lý. Những bất cập xuất hiện qua quy hoạch, đầu tư phát triển, quản lý Nhà nước, quản lý đô thị, quản lý vận hành được đề cập tại hội thảo “Phát triển và quản lý căn hộ khách sạn (condotel), cơ sở pháp lý và thực tiễn” diễn ra vào ngày 7-4 tại Đà Nẵng do Tổng Hội Xây dựng Việt Nam tổ chức.
 |
| Nhiều dự án condotel đang được triển khai tại Đà Nẵng. Ảnh: TRIỆU TÙNG |
BĐS Condotel là loại hình BĐS căn hộ khách sạn đang phát triển mạnh trong bối cảnh đây là loại hình BĐS mới, pháp luật nước ta chưa ghi nhận cụ thể ở Luật Đất đai, Luật BĐS, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở.... Thông tin từ hội thảo cho hay, từ năm 2014 đến nay, trên cả nước xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển loại hình sản phẩm BĐS condotel tập trung tại các khu vực ven biển như Vân Đồn, Hạ Long, Đồ Sơn, Sầm Sơn, Cửa Lò, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Vũng Tàu, Phú Quốc,...
Trong đó Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn phát triển nóng. Một nghịch lý đang xảy ra, đó là tỉ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỉ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44%, trong khi ở các nước khác, tỉ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel.
Dự kiến trong 2 năm 2018 – 2019, trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ trên dưới 45m2.
Trước thực tế này, phát biểu khai mạc hội thảo, ông Đặng Việt Dũng, Ủy viên Ban Thường vụ, Trưởng Ban Tuyên giáo Thành ủy, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam mong muốn tìm lời giải từ thực tế đầu tư phát triển BĐS condotel trong thời gian qua đã bộc lộ những bất cập xuất hiện qua quy hoạch, đầu tư phát triển, quản lý Nhà nước, quản lý đô thị, quản lý vận hành cũng như đáp ứng quyền lợi của chủ dự án, nhà đầu tư thứ cấp…
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho hay, qua nghiên cứu cơn sốt phát triển các dự án condotel tại Việt Nam hiện nay, HoREA nhận thấy, thực tế hiện nay chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho người mua (nhà đầu tư thứ cấp) còn nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai (mặc dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải là bán nhà ở hình thành trong tương lai).
Với phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì thu hồi vốn nhanh, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng, lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp. Mặc dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn lợi hơn so với đi vay ngân hàng và được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này.
 |
| Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Sỹ Liêm cho rằng BĐS condotel dứt khoát không được cho nhập hộ khẩu và đề xuất cơ quan quản lý nhà nước mà trực tiếp là Bộ Xây dựng biên soạn hợp đồng mẫu để giao dịch BĐS condotel |
Trong khi đó, nhà đầu tư thứ cấp có thể chịu nhiều rủi ro và bị thua thiệt. Cụ thể, chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá phổ biến từ 25 - 55 triệu đồng/m2, tức trên 1 tỉ đến 3 tỉ đồng/căn tùy thuộc đẳng cấp, địa điểm dự án, vị trí căn hộ và có cam kết hoặc không có cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp.
Đối với các dự án condotel mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận, nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh, thuế thu nhập cá nhân khi giao cho chủ đầu tư kinh doanh căn hộ condotel của mình.
Với các dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8 - 12% trong 8 - 12 năm, giá bán có thể đã nâng lên 30- 50% đủ để chi trả cam kết lợi nhuận này. Như vậy, trong trường hợp này nhà đầu tư thứ cấp tự trả lợi nhuận cho chính mình nhưng lại không có quy định pháp luật nào bảo đảm quyền lợi của họ trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về lợi nhuận.
“Chúng tôi thấy hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận không đề cập nghĩa vụ, trách nhiệm của chủ đầu tư đảm bảo thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp; cũng như chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8 - 12 năm) để họ yên tâm.
Đồng thời không có quy định nào sau 8 - 12 năm sẽ xử lý căn hộ condotel ra sao? Sau thời gian khai thác đó thì thang máy hư, trang thiết bị xuống cấp… ai sẽ bỏ tiền ra sửa chữa? Đây cũng là một rủi ro trong việc bảo đảm quyền lợi cho nhà đầu tư thứ cấp khi mua căn hộ condotel” - ông Lê Hoàng Châu nói.
Ông Vũ Đức Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, condotel là cơ sở hạ tầng du lịch và phải được quản lý theo Luật Du lịch. Liên quan đến giải pháp xác định tính pháp lý cho BĐS condotel, ông Phấn cho biết, hiện Bộ Xây dựng đã có góp ý về yêu cầu sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai với Bộ Tài nguyên - Môi trường, trong đó xác định loại đất để đầu tư phát triển condotel là đất “thương mại, dịch vụ”.
Đây là cơ sở pháp lý về đất đai để áp dụng các hình thức giao dịch BĐS tương ứng. Việc chủ đầu tư thực hiện các giao dịch đến nhà đầu tư thứ cấp phải được điều chỉnh, quản lý theo Luật Kinh doanh BĐS như quản lý dự án BĐS nhà ở, tức là phải bảo đảm bảo lãnh qua ngân hàng để bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư thứ cấp.
Theo nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Sỹ Liêm, BĐS condotel dứt khoát không được cho nhập hộ khẩu, đồng thời đề xuất Bộ Xây dựng biên soạn hợp đồng mẫu để giao dịch BĐS condotel, bảo đảm quyền lợi cho nhà đầu tư thứ cấp.
Nhiều đại biểu tham dự hội thảo cho biết sự phát triển của thị trường BĐS condotel hiện nay đang đẩy rủi ro về cho nhà đầu tư thứ cấp do những khoảng trống về tính pháp lý của hợp đồng giao dịch, cơ chế bảo trì - bảo dưỡng công trình.
Ông Trần Ngọc Hùng - Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam cho biết, từ các ý kiến tại hội thảo, Hội sẽ đề xuất lên các cơ quan quản lý nhà nước hoàn thiện khung pháp lý cho loại hình BĐS codotel. “Đầu tư condotel nếu được chủ doanh nghiệp chủ động hoàn toàn nguồn vốn và đầu tư khai thác thì không có việc gì để nói, nhưng ở đây có yếu tố huy động nguồn vốn đầu tư, giao dịch mua-bán.
Vậy, cơ sở pháp lý nào để cấp quyền sử dụng trong điều kiện đối tượng sử dụng đất là đất thương mại dịch vụ, trong khi công tác quản lý Nhà nước, quản lý đô thị còn nhiều khó khăn. Vấn đề đặt ra là, giải quyết các mối quan hệ giữa cơ quan quản lý nhà nước với chủ đầu tư, giữa chủ đầu tư với nhà đầu tư thứ cấp như thế nào cho hợp lý.
Bài và ảnh: Triệu Tùng
